Доверенность на продажу квартиры с обременением

Продажа квартиры с обременением — что это такое, по ипотеке, образец договора, по материнскому капиталу, способы, прописан ребенок, рента, доли

Доверенность на продажу квартиры с обременением

Не все сделки, предметом которых выступает недвижимое имущество, проходят быстро и гладко. Нередко сложности возникают при продаже квартир с обременением.

Что это такое?

Обременение – одна из форм ограничений, налагаемых на недвижимость.

В соответствии с ФЗ № 122 от 1997 года, они могут быть следующих видов:

  • ипотека;
  • управление, основанное на доверии;
  • аренда;
  • наложение ареста;
  • сервитут (чаще используется в отношении земельных территорий).

Выделяют дополнительные ограничения, применяемые при отчуждении объектов недвижимости – заключение соглашения бессрочной ренты, наличие собственников, не достигших совершеннолетнего возраста и т.д.

Наличие обременения не свидетельствует о невозможность продажи имущества. Если оно имеется, то покупатель обязательно должен быть осведомлен, – это позволит избежать неблагоприятных последствий.

Законодательство

ФЗ №122 содержит норму, согласно которой все права на недвижимое имущество должны быть зарегистрированы в государственном порядке.

Это условие распространяется на обременения, которые налагаются на квартиру – чтобы они были признаны законными, их необходимо зарегистрировать.

Подобные сведения содержатся в особом реестре данных.

Информация является доступной для всех граждан, поэтому покупатель перед проведением сделки может запросить сведения об ограничениях, действующих в отношении того или иного объекта.

Как проверить?

Продажа квартиры с обременением – это серьезный шаг. Покупатель сможет проверить наличие ограничений путем обращения в органы Росреестра.

Для этого необходимо составить соответствующий запрос, ответ будет содержать причины их применения.

Продажа квартиры с обременением

Порядок отчуждения недвижимости с обременением отличается в зависимости от вида ограничения. Для определения сущности каждого из них требуется детальное рассмотрение.

По ипотеке

Если для приобретения квартиры используется ипотека, то в соответствии с договором, заключенным с банком, недвижимость является залогом.

Продать такую жилую площадь можно, но для этого необходимо разрешение залогодержателя.

Банковские организации дают его охотно, главное – подтвердить материальную состоятельность покупателя, представив справку с места работы.

Если в качестве обременения выступает ипотека, то предусматривается два вариант развития событий:

  1. Покупатель переоформляет банковский договор на себя, поэтому дальнейшую ответственность по выплате ипотеки ложится на него. Те средства, которые уже были внесены продавцом, возвращаются ему обратно.
  2. Покупатель может оплатить средства двумя частями. Первая будет передана банку для погашения остатка по ипотеке, а другая продавцу.
  3. Покупатель передает средства продавцу следующим путем: для начала сумму, равную задолженности по ипотеке, отдает сразу, другую часть выплачивает после погашения продавцом процентов по ипотечному продукту и снятию залога.

Вышеописанные схемы могут использоваться даже в том случае, если залогодержателем выступает не банковская организация, а иное юридическое лиц, к примеру, строительная компания.

Здесь представлен образец договора купли-продажи квартиры с ипотечным обременением.

По материнскому капиталу

Если покупка квартиры осуществлялась с использованием материнского капитала, то одним из собственников обязательство будет ребенок.

Если он не достиг 18 лет, то требуется позаботиться о получении разрешения на отчуждение имущества от органов попечительства.

Этим важным условием нельзя пренебрегать, иначе сделка будет признана ничтожной.

Если прописан ребенок

Если при продаже квартиры выясняется, что в ней прописан ребенок, то необходимо получить согласие на проведение сделки от его родителей (законных опекунов) и органов попечительства.

Это возможно только в том случае, если дети будут выписаны из прежней жилой площади и прописаны в новой квартире, которая по условиям проживания не уступает предыдущей.

Здесь можно скачать образец заявления в органы опеки о получении разрешения на продажу квартиры.

Без согласия органов попечительства нельзя проводить сделку, иначе она будет оспорена и признана недействительной.

Для предотвращения подобных ситуаций перед подписанием договора важно оформить справку от продавца с указанием всех прописанных лиц.

Рента

Как правило, соглашение ренты подписывается людьми в пожилом возрасте, которым необходима различная помощь. Таким образом, за её предоставление они расплачиваются недвижимостью.

Гражданин, который получает право собственности, в соответствии со статьей 604 ГК РФ имеет все полномочия по пользованию и распоряжению объектом только после получения соответствующего разрешения.

Приобретая недвижимость, в отношении которой заключено соглашение ренты, важно учитывать, что при невыполнении обязательств, касающихся рентной платы, до конца, они переходят к покупателю.

Получатель ренты может расторгнуть договор продажи, если он не будет получать все требования содержания, в нем указанные.

Аренда

В приобретенном объекте недвижимости могут проживать арендаторы. Все соглашения аренды, заключенные на время, превышающее год, составляются в письменной форме и регистрируются в общем порядке.

Отчуждение жилой площади, сдаваемой в аренду, возможно, но смена владельца не станет поводом для расторжения договора.

Следовательно, наниматели смогут проживать в ней до того момента, пока не истечет время, установленное соглашением.

Чтобы не произошло подобных недоразумений, договор аренды рекомендуется расторгнуть до заключения сделки.

Сделать это можно уже после, но тогда, если арендаторы будут против, без денежных потерь не удастся обойтись. Более того, потребуется обращаться в судебную инстанцию.

Арест

Арест недвижимости является сложным обременением, в соответствии с которым полностью или частично запрещается распоряжаться имуществом (иногда – даже пользоваться).

Отличительной чертой ограничения является его наложение определенным кругом лиц – судебной инстанцией, органами правоохранительных служб, приставами.

Арест может быть использован в качестве меры обеспечения выполнения того или иного действия. Реже они выступают мерой обращения взыскания на имущество гражданина.

Отчуждение арестованной жилой площади – нелегкая процедура. Для этого требуется оформить согласие от органа, принявшего подобную меру.

Сделать это сложно, поскольку для них главное – обеспечение порядка и действие в рамках закона.

Арест не будет снят до того момента, пока должник не выполнит ряд обязанностей.

Если он откажется от их исполнения либо пройдет отведенный для этого срок времени, то жилая площадь реализуется путем проведения торгов или аукциона.

Разрешение от второго супруга

Законом запрещается отчуждение имущества, являющегося совместной собственностью супругов, если отсутствует разрешение одного из них.

Поскольку квартира является объектом общей собственности, то её нельзя продать, приняв единоличное решение. Согласие на продажу оформляются в письменной форме, и требует удостоверения у нотариуса.

Здесь представлен образец разрешения супруга на продажу квартиры.

Не требуется получать согласия в том случае, если квартира была получена одним из супругов до вступления в брак, либо путем принятия наследства или в качестве подарка.

Доли недвижимости

При продаже доли недвижимости ограничением выступают остальные собственники. Они должны дать свое согласие на продажу части.

При этом не стоит забывать про преимущественное право, в соответствии с которым продавец должен предложить покупку доли на тех те условиях сначала другим собственникам, а уже потом публиковать объявление на внешнем рынке недвижимости.

Тут можно скачать образец договора продажи доли в квартире.

Преимущества и недостатки

Основным плюсом приобретения квартиры, приобретенной по ипотеке, является стоимость, которая на 10-15% ниже, нежели подобные объекты, уже полностью выкупленные.

Недостатком выступают имущественные риски, поскольку недвижимость находится в залоге у банковской организации.

Преимущество покупки объекта по соглашению ренты является материальная выгода.

Минусов такого подхода намного больше:

  • рентодатель может требовать расторжения сделки;
  • смерть хозяина может привести к объявлению наследников, у которых имеются свои интересы в отношении жилой площади.

Есть ли выгода?

Продажа квартиры с обременением неизменно связано с плюсами:

  • удастся закрыть обязательства по ипотеке перед банком или передать их покупателю;
  • тот, в свою очередь, сможет приобрести квартиру, стоимость которой будет ниже, чем другие подобные объекты без ограничений.

Риски

Главным риском при покупке квартиры с обременением – неосведомленность покупателя о таком «сюрпризе».

Не проверив недвижимость на «юридическую чистоту», он может заключить договор и передать денежные средства, даже прожить определенное время в жилой площади, но после столкнуться с судебными разбирательствами, касающимися оспаривания сделки.

Как оформляется?

Оформление сделки по продаже имущества с ограничением осуществляется в таком же порядке, как и сделки с квартирами без обременения.

Способы совершения сделки

Выделяют несколько способов оформления сделки:

  1. Заключение договора до того момента, как будет снято обременение. Такой подход подразумевает, что покупатель становится новым держателем залога.
  2. Предварительное подписание соглашения о продаже. Его суть заключается в том, что покупатель под расписку выдает средства продавцу для уплаты задолженности перед банком, дальнейший расчет происходит на условиях, определенных ими самостоятельно.

Образец договора купли-продажи квартиры с обременением можно скачать здесь.

Перечень документов

Для продажи квартиры с обременением потребуется стандартный перечень документов, сопровождающих сделки по отчуждению имущества.

К нему потребуется приложить только согласие от банка, супруга или органов попечительства.

Возможные трудности

При проведении сделки можно столкнуться с трудностями. Они проявляются в получении согласия на отчуждение имущества.

Банк и органы попечительства должны убедиться в целесообразности проведения сделки, для этого могут потребоваться документальные подтверждения.

На видео о реализации жилья с обременением

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: http://77metrov.ru/prodazha-kvartiry-s-obremeneniem.html

Доверенность на снятие обременения с недвижимости

Доверенность на продажу квартиры с обременением

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос «Доверенность на снятие обременения с недвижимости». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Для того, чтобы не тратить время на ожидание в очередях, следует согласовать по времени сроки обращения в банк и дату получения готовых документов. Следует помнить, что срок их действия ограничен 30 днями.

Последствия обременения ипотекой в силу закона, например расчет по сертификату, несет для продавца риск неполучения денег, если сертификат не будет принят к оплате.

Снятие обременения в судебном порядке

Сергеева Сергея Сергеевича, 04.02.1983 г.р., паспорт ХХХХ ХХХХХХ, г. Москва, зарегистрированного по адресу г. Москва, ул. Лациса 8, кв. 14.

Часто банк сам выделяет сотрудника для совместного похода в Росреестр и написания заявления о снятии обременения. Если жилье передано по закладной, достаточно присутствия заемщика (Федеральный закон №102-ФЗ).

Выделяют дополнительные ограничения, применяемые при отчуждении объектов недвижимости – заключение соглашения бессрочной ренты, наличие собственников, не достигших совершеннолетнего возраста и т.д.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Банк, давая согласие на совершение сделки, уведомляет покупателя о заключении с ним в дальнейшем соглашения о перемене должника в договоре залога.

Однако у времени есть одна черта, о которой мы, люди, постоянно забываем: оно проходит. И вот уже то, что казалось отдаленным будущим, становится нашим настоящим. Вы со счастливой душой и легким сердцем внесли последний плановый платеж или того лучше, досрочно погасили остаток задолженности.

Доверенность – это документ, в котором значится, что человек передает свои полномочия другому, для совершения каких-либо действий в интересах первого. Эти действия подробно прописываются в доверенности, и она нотариально заверяется.

Заявление о снятии обременения росреестр

Банки стараются относиться к своим клиентам более лояльно, и потому процедура снятия обременения производится по упрощенной схеме. Чтобы завершить процесс в кратчайшие сроки, необходимо:

  • посетить ближайшее отделение банка и предоставить сотрудникам копию кредитного договора и паспорт;
  • написать заявление согласно требуемым стандартам;
  • в течении 7-14 дней получить приглашение банка на посещение МФЦ. Здесь будет составлено заявление на погашение обременения;
  • при необходимости заявитель может получить новое свидетельство на право собственности, в котором будут отсутствовать сведения об обременении. Выдать документ может только Росреестр.

Доверенность подписана Моисеевой Людмилой Викторовной в моем присутствии. Личность её установлена, дееспособность проверена.Зарегистрировано в реестре за № ______________Взыскано по тарифу ____ руб. Нотар доверенность составлялась для подачи договора купли-продажи в рореестр для регистрации права собственности.

Но если период использования документа не был определен, то он считается действительным в течении одного года.Нотариусы в своем кабинете могут предложить не только обычную доверенность, но и генеральное разрешение для удаления отметки об обременении.Оно еще называется расширенным, так как включает в себя полный список возможных действий с недвижимостью.

Заявление в Росреестр о снятии обременения: образец

После выплаты всей задолженности, необходимо получить выписку о снятии обременения. В противном случае кредиторы могут назначить дополнительные выплаты пени.

Аварийное состояние дома. Согласно действительным нормам права, продажа жилья в строениях, признанных аварийными и несущими определенную опасность пользователям, невозможно.

Однако у нас есть вопрос. Надо ли директору оформлять доверенность на подачу таких документов у нотариуса или сейчас это не требуется?

Арест. В ряде случаев судебные инстанции накладывают на имущество гражданина арест. Данный тип обременения может быть снят исключительно по решению суда, и при соблюдении ряда дополнительных параметров.

Консультант внятно не смог нам по телефону пояснить, какую же доверенность надо представить. Нам не нужно, чтобы курьер вернулся ни с чем. Должно быть какое-то регулирование порядка подачи документов в мфц.

Как правило, возложить полную ответственность на нотариус не выйдет. После составления документа нотариусы обязательно дают ознакомиться. И Вы должны были увидеть ошибку. Если ошибка обнаружена позже, нужно обратиться к тому же нотариусу.

Доверенность на продажу квартиры с обременением

Юридические фирмы обычно гораздо быстрее справятся с задачей, но за некоторую плату. Иногда даже сами представители банка берутся решить вопрос с Росреестром и тоже на платной основе.

Таким образом, снять обременение с квартиры можно и по доверенности, если она соответствует действительным нормам законодательства.

Для снятия обременения необходимо собрать:

  • общегражданские удостоверения личностей собственников (оригинал и копии);
  • заявления участников;
  • письмо банка об исполнении обязательств;
  • ипотечный договор;
  • оплаченная квитанция пошлины;
  • судебное решение (если требуется);
  • документы о собственническом праве.

Для погашения Росреестром ипотечной записи от вас потребуется исключительно заявление о снятии ипотеки.

В соответствии со статьей 185.1 Гражданского кодекса Российской Федерации доверенность, дающая правомочие на совершение сделок по регистрации прав собственности, должна быть в обязательном порядке заверена у нотариуса.

Совместное заявление заемщик и представитель кредитора пишут в Росреестре в присутствии регистратора, который и предоставляет бланк документа.

Ситуация такая. ипотека в Сбербанке на 180 мес. (Приобретение готового жилья.) Договор купли-продажи с застройщиком расторгла. После расторжения, Застройщик перевел деньги на ссудный счет в Сбербанке. Как поступать дальше?. 13 Ноября 2019, 06:31, вопрос №1439367 Елена, г.

Следите за новыми идеями из мира сада и огорода, а так же полезных советов в нашем канале. Подписывайтесь на нас в Яндекс.Дзене. Подписаться.Принимая решение о покупке жилья на первичном рынке потребители могут быть уверены в том, что в обозримом будущем у них не возникнет никаких сложностей с квартирами.

Рента. В последние годы все чаще можно встретить ситуации, когда пожилые люди, не имеющие близких родственников, готовы завещать свое имущество посторонним людям, которые будут ухаживать за ними и материально поддерживать.

С целью контроля, на квартиру еще в момент регистрации накладывается своеобразный запрет, который ограничивает права собственника. То есть любое действие с ней можно провести, если банк его снимет.

Не все сделки, предметом которых выступает недвижимое имущество, проходят быстро и гладко. Нередко сложности возникают при продаже квартир с обременением.

Некоторые банки готовы не только помочь в оформлении бумаг, но и самостоятельно пройти процедуру, облегчая клиенту возможность использовать свое жилье. В частности, снятие обременения по ипотеке Сбербанк проводит автоматически, после окончания действия контракта на прописанных в нем условиях.

Этапы и документы для снятия обременения ипотеки в Росреестре

Прекращение ипотеки оформляется в регистрирующих органах. Это обеспечит заемщику получение документального подтверждения исполнения обязательств перед банком, а также снимает ограничения на распоряжение недвижимостью.

Поскольку процедура кредитования в данной ситуации растягивается иной раз на десятки лет, банк должен быть уверен, что его клиент не передаст свое право собственности и не уклонится от обязательств. Потому возможно снятие обременения после ипотеки (погашения).

За эти сроки банк перепроверяет все платежи, доплаты и страховые взносы. Только по окончании данной процедуры можно подавать документы в государственный реестр.

Купили квартиру только под материнский капитал, продавец получила деньги, и улетела за границу, возвращаться в Россию не будет, довереность отказывается выписывать на довереное лицо, как снять обременение, и можно ли прописать детей, без снятия обременения? Спасибо.

Как известно, некоторые учреждения оформляют закладную, которая дает право последним потребовать возврата своих средств и использовать жилье на свое усмотрение, если клиент не исполняет обязательства.

Источник: http://lifevelo23.ru/zakon/2658-doverennost-na-snyatie-obremeneniya-s-nedvizhimosti.html

Доверенность на продажу квартиры

Доверенность на продажу квартиры с обременением

Последнее обновление: 27.06.2019

Собственник квартиры может заключать сделку купли-продажи как лично, так и через своего представителя (доверенное лицо), письменно уполномочивая его на это нотариально заверенной доверенностью на продажу квартиры.

Доверенность составляется в одном экземпляре. Выдающий ее именуется – доверитель, а получающий по ней полномочия – представитель или поверенныйДоверенность с максимальным набором полномочий называют генеральной.

Все нормы выдачи доверенности, а также правила ее действия –регламентируются Гл. 10 части 1 ГК РФ. Образец доверенности на право продажи квартиры – представлен ниже.

Договор купли-продажи квартиры, заключенный по доверенности (со стороны Продавца) имеет ту же юридическую силу, что и договор, заключенный лично Продавцом. В самом договоре, при этом, обязательно должно быть указание на то, что за Продавца в сделке действует доверенное лицо, и указаны реквизиты доверенности.

Покупка квартиры по доверенности со стороны Покупателя. Как это происходит?

Как оформить доверенность на продажу квартиры

Оформление такой доверенности происходит у нотариуса. При этом подписывает ее только сам хозяин (владелец квартиры, доверитель).

Присутствие доверенного лица, на которого оформляются доверительные полномочия по продаже, необязательно.

Нотариус составляет текст доверенности, в соответствии с желаниями владельца, и удостоверяет его волю, ставя свою подпись и печать на документе. Дальше владелец сам передает эту бумагу своему представителю, когда посчитает нужным.

В сделках с квартирами доверенность на право продажи должна предъявляться только в подлиннике и содержать следующие обязательные реквизиты:

  • наименование – «Доверенность»;
  • дата составления доверенности (при отсутствии этой даты – доверенность ничтожна);
  • срок действия доверенности (если он не указан – доверенность действует в течение года);
  • сведения о доверителе и о представителе (ФИО, паспортные данные и место жительства каждого);
  • личная подпись доверителя.

Что такое обременение права собственности на квартиру, и как о нем узнать – см. по ссылке в Глоссарии.

В доверенности на продажу квартиры (даже если она генеральная) должны быть четко и ясно прописаны ключевые полномочия ее носителя, а именно:

  • на представление интересов собственника-Продавца квартиры в части продажи оной;
  • на право расписываться за Продавца и совершать иные действия, необходимые для продажи квартиры;
  • на сбор всех необходимых документов для совершения сделки купли-продажи квартиры;
  • на подписание договора купли-продажи квартиры (адрес);
  • на подачу документов на государственную регистрацию и получение их обратно после регистрации;
  • на принятие предоплаты/аванса за квартиру;
  • на проведение окончательных денежных расчетов и получение полной суммы денег за квартиру.

 Образец Доверенности на продажу квартиры можно скачать здесь. 

Максимальный срок действия доверенности, который можно в ней указать – неограничен (до изменений 2013 года в ГК, максимальный срок был 3 года).

Если срок действия в доверенности не указан, то он принимается равным одному году с момента ее выдачи (ст. 186 ГК РФ). Доверенность, в которой не указана дата ее выдачи – ничтожна.

Доверенность, выданная на совершение сделки по отчуждению недвижимости (буквально – на совершение регистрационных действий с квартирой), требует обязательного нотариального удостоверения.

Как купить квартиру на ребенка? Можно ли оформить собственность только на него, и как правильно это сделать?

Когда доверенность на продажу квартиры недействительна

Вообще, несмотря на законность применения доверенности в сделках, на рынке недвижимости принято их избегать (особенно генеральных доверенностей на продажу квартиры).

Дело в том, что использование доверенности при продаже квартиры, открывает большие возможности для мошеннических действий, которые не всегда возможно отследить или предотвратить.

 Мошенник может заполучить такую доверенность при помощи обмана, угрозы, шантажа или подделки самой доверенности.

И при наличии такой бумаги на руках у злоумышленника, все остальные его действия приобретут внешне законный вид.

Помимо явно криминальных случаев, сделка купли-продажи квартиры, произведенная по доверенности, может быть признана судом недействительной и по вполне житейским причинам. 

В частности, доверенность может быть отозвана (отменена) доверителем (пп.2, п.1, ст. 188 ГК РФ), и представитель на момент сделки может вообще не иметь никаких полномочий, но никто об этом на сделке не будет знать.

Доверитель может также скончаться к моменту совершения сделки купли-продажи квартиры, либо он может быть признан недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим – и это также будет означать прекращение действия доверенности (пп.6, п.1, ст. 188 ГК РФ).

А сделка, совершенная по недействительной доверенности, также считается недействительной.

Закон, правда, пытается хоть немного защитить Покупателя в подобной ситуации, и обязывает доверителя, при отмене доверенности, незамедлительно известить об этом как своего поверенного, так и третьих лиц, с которыми поверенный должен был вступить в сделку (п.1, ст. 189 ГК РФ).

Кроме того, закон предусматривает, что если Покупатель не знал и не мог знать о том, что действие доверенности прекращено, то последствия сделки для него остаются в силе (п.2, ст. 189 ГК РФ).

Но так как закон далеко не идеален, то судебные споры из-за использования доверенности при продаже квартир – не такая уж редкость. Поэтому в целях безопасности, доверенность рекомендуется использовать только для сбора документов для сделки, а подписывать договор купли-продажи, и получать деньги по нему должен лично Продавец квартиры.

Такая доверенность, выдаваемая только на сбор документов без права продажи квартиры, может иметь как нотариальную, так и простую письменную форму.

Зачем нужна расписка в получении денег за проданную квартиру? Что в ней должно быть, чтобы она имела юридическую силу? Смотри в Глоссарии по ссылке.

А для особенно любознательных можем добавить, что существует официальный реестр отмененных доверенностей. В соответствии со статьями 34.2 и 34.3 Основ законодательства РФ о нотариате, нотариусы обязаны вносить сведения о совершении нотариальных действий (в том числе об отмене доверенностей) в специальный реестр единой информационной системы нотариата (ЕИС).

Проверить предъявленную на сделке доверенность через реестр отмененных доверенностей можно здесь.

Сама единая информационная система нотариата (ЕИС) заработала в полный рост с января 2018 года (подтверждение – здесь). В этой системе теперь регистрируются все нотариальные действия, совершаемые всеми нотариусами на территории России, в т.ч. выдача и отмена доверенностей.

Как действовать Покупателю, в случае, когда квартиру ему продают по доверенности, подробно рассказано на соответствующем шаге нашей ИНСТРУКЦИИ: Покупатель >> «Вторичка» >> Проверка личности Продавца квартиры >>Квартиру продают по доверенности.

Владельцу же недвижимости имеет смысл защитить свое право собственности от утери (например, от продажи по поддельной доверенности) путем запрета регистрации сделок без своего личного участия (подробнее по ссылке).

А что если сам Покупатель хочет дать доверенность на покупку квартиры? Об этом – в отдельной заметке по ссылке.

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/doverennost-na-prodazhu-kvartiry/

Опасная недвижимость. Как не стать жертвой мошенников при покупке квартиры — Город — Томский Обзор

Доверенность на продажу квартиры с обременением

3 октября 2011 / Газета «Ваши личные финансы» / Томский Обзор

Покупка квартиры – весьма ответственный шаг. Мало просто накопить денег и подобрать подходящий вариант жилья: перед тем как заветные квадратные метры станут вашей собственностью, предстоит проделать серьезную подготовительную работу. От тщательности подготовки зависит  успех сделки и спокойствие вашего будущего.

К сожалению,  сегодня на рынке недвижимости можно столкнуться с мошенниками и остаться и без квартиры и без денег.

Сформулировать основные правила безопасности, которые помогут избежать обмана и успешно обойти все «подводные камни» при покупке квартиры, редакции газеты «Ваши личные финансы» помогла Наталия Быкова, член правления «Лиги профессиональных риэлторов».

Правило №1: Cледует лично встретиться с собственником квартиры, который ее продает, даже в том случае, когда его интересы представляет другое лицо на основании доверенности.
Н.Б.

: — Мы всегда настаиваем на том, чтобы хотя бы один раз покупатель встретился с продавцом и убедился, что он жив, здоров, и с ним все в порядке. Потому что бывают случаи, когда человек, выдавший доверенность, скончался, а документ действителен в течение трех лет.

И мошенники могут действовать по этой доверенности, несмотря на то, что выдавшего ее человека уже нет в живых.

Вам надо убедиться, что доверенность действительно выдана этим лицом (продавцом) и нотариус действительно ее оформлял. Чтобы проверить легитимность доверенности, нужно обратиться к тому нотариусу, который ее оформлял, – это всегда указано в доверенности.

Может так случиться, что нотариус находится не в Томске, а иногородний. В этом случае следует обратиться к любому томскому нотариусу, так как у вас, как у гражданина, нет никакой возможности убедиться в подлинности этой доверенности.

По своим официальным каналам нотариус обратится к тому нотариусу, который ее оформлял и установит, что доверенность действительно существует и выдаст вам заверенную копию. В моей практике были случаи обращения клиентов с просьбой о защите их прав, когда на госрегистрацию были предоставлены поддельные доверенности.

Орган госрегистрации не мог зарегистрировать сделку. Люди оставались и без денег и без квартиры как раз из-за того, что не была проверена доверенность.

Поэтому необходимо, чтобы на подписании договора собственник квартиры присутствовал, сам подписывал все документы – так надежнее для покупателя.

Правило №2: У продавца квартиры (его представителя) обязательно нужно потребовать ряд документов и тщательно их изучить.

Н.Б.: — Есть два вида документов на квартиру: правоустанавливающие и правоподтверждающие.

Правоустанавливающие документы – это те, при составлении которых возникло само право собственности. Если квартиру приватизировали (семья или гражданин), то составлялся договор передачи квартиры в собственность.

Если квартиру покупали, то составлялся договор купли-продажи, и он является правоустанавливающим документом. Право собственности может возникнуть и на основании договора мены, дарения, наследования, договора долевого участия в строительстве (если квартира строилась).

Как проверить, принадлежит ли в действительности человеку квартира, которую он продает? Нужно заказать выписку из Единого государственного реестра прав (ЕГРП). Она стоит недорого, и заказать ее может любой гражданин на конкретный адрес.

Для этого нужно оплатить госпошлину и с квитанцией об оплате и паспортом уже обращаться за выпиской.

Через несколько дней вы получаете справку, где содержится полная информация о квартире, где указан точный адрес, имя собственника, данные о том, есть ли на квартире обременения, не наложен ли на не арест, не находится ли она в залоге. Если квартира была куплена до 03.09.1998 года, то ЕГРП ответит, что данных о ней у них нет. В этом случае нужно заказывать справку о зарегистрированных правах на квартиру в БТИ.

До получения этой информации вообще не стоит предпринимать какие-либо действия.

Правило №3: Обязательно нужно изучить технический паспорт на квартиру. Технический паспорт выдается органом технической инвентаризации и содержит следующие сведения: адрес квартиры, материал стен жилого дома, инвентаризационную стоимость квартиры, планировку квартиры с указанием площадей.

Н.Б.: — Чтобы не купить квартиру с неузаконенной перепланировкой, нужно внимательно сверить информацию из техпаспорта с тем, что вы видите непосредственно в квартире.

Нужно не постесняться взять техпаспорт и проверить, что планировка квартиры соответствует данным техпаспорта: не переносились стены, не были заложены (перенесены) дверные или оконные проемы, не переносился санузел и т.д.

Иначе новым владельцам по решению районной администрации придется или узаконить перепланировку или привести квартиру в первоначальный вид, а это стоит денег. Придется проводить не одну специальную экспертизу (техническую, санитарную, пожарную), каждая из которых платная. Это еще и значительные временные затраты.

Некоторые перепланировки вообще нельзя узаконить: например, если в квартире, находящейся выше 1-го этажа, системы водоснабжения или канализации оказались в результате переноса над жилой комнатой квартиры нижнего этажа. В этом случае возврат квартиры в первоначальное состояние потребует капитального ремонта.

В случае наличия перепланировки (переустройства) в квартире продавцом должны быть предоставлены документы, подтверждающие  ее узаконивание: 1) Акт приемочной комиссии о вводе в эксплуатацию после завершения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения и Решение о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, выданные органом местного самоуправления или 2) Решения суда о сохранении помещения в перепланированном и (или) переустроенном состоянии с отметкой о вступлении в законную силу. В нескольких случаях обязателен кадастровый паспорт: — если приобретается квартира, право собственности на которую было зарегистрировано до 03.09.1998 Бюро Технической Инвентаризации;

—    если произошли изменения адреса или технических характеристик объекта (площади, этажности и т.д.), требующие внесения изменений в Единый государственный реестр прав.

Кадастровый паспорт выдается органом технической инвентаризации и содержит следующие сведения: адрес квартиры, общую площадь, расположение на поэтажном плане.

Правило №4: Потребовать справку о составе семьи собственника квартиры.
Н.Б.:  — Перед заключением договора необходимо потребовать  справку о составе семьи собственника квартиры. Перед передачей денег и подачей документов на госрегистрацию нужно убедиться, что в квартире никто больше не зарегистрирован, если иное не отражено в договоре купли-продажи.

Если продаваемая квартира приобреталась в браке, то нужно будет нотариально заверенное письменное согласие супруга на продажу квартиры, даже если на момент сделки брак уже расторгнут. Нужно настаивать, чтобы разрешение было предоставлено.

Если собственниками квартиры являются несовершеннолетние, обязательно разрешение органов опеки на продажу квартиры. Однако недостаточно только увидеть разрешение органов опеки, нужно посмотреть, что они рекомендуют приобрести взамен.

Обязательно проследить, чтобы взамен доли в проданной квартире на ребенка была оформлена доля в следующей покупаемой квартире.За соблюдением прав несовершеннолетних следят не только органы опеки, но и прокуратура, и они обязательно проверят, соблюдены ли права ребенка.

Если они будут нарушены, сделку расторгнут и вернут квартире прежний правовой статус. Такие иски в Томске неоднократно рассматривались и всегда в пользу несовершеннолетних.

Правило №5: у продавца нужно потребовать также справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам за квартиру.

Таким образом, покупателю должен быть предоставлен полный пакет документов.

Н.Б.: — Когда человек продал квартиру, он уже не собственник, но правоподтверждающий документ– свидетельство о собственности – возвращается ему органами госрегистраци.

Мошенники могут действовать по такой схеме: предоставляют только свидетельство о госрегистрации и получают задаток за квартиру, которая давно уже продана.

Какие документы должен предоставить покупатель квартиры?

1) Удостоверение личности: паспорт, военный билет (для лиц, проходящих срочную службу), удостоверение личности офицера. Для лиц моложе 14 лет необходимо свидетельство о рождении, также оно понадобится лицам от 14 до 18 лет (предъявляется вместе с паспортом).

2) Для лиц, состоящих в браке, необходимо нотариально заверенное согласие супруга (супруги) на покупку квартиры. Однако тут есть нюанс.Н.Б.

: — Если между супругами заключен брачный договор и в нем определен режим собственности супругов на недвижимое имущество, согласие супруга на отчуждение может не потребоваться.

3) Если сделка оформляется по доверенности, необходимо предъявить нотариально заверенную доверенность с актуальным сроком действия, а также документы, подтверждающие личность доверенного лица.

Когда все документы собраны и проверены, можно заключать договор купли-продажи.

Н.Б.: — Обращайтесь в любую риэлторскую фирму, составить договор стоит недорого. Можно обратиться не только за составлением договора и передаточного акта, но и получить юридическое сопровождение сделки. Юрист проверит пакет документов и сопроводит на госрегистрацию сделки: подберет удобное для вас время, обеспечит очередь, оплатит госпошлину — то есть все подготовит.

В момент составления договора важно определить, как будут передаваться деньги, в какие сроки и где. Место передачи денег должно быть безопасно, доступно для малого количества людей. Обязательно возьмите с собой сопровождающих.

Важный нюанс при подписании договора – цена покупки. Если вы хотите избежать проблем с государственными органами, указывать надо реальную сумму.

Н.Б.: — Покупателю нужно настаивать, чтобы в договоре отражалась полная, истинная стоимость квартиры. Когда продавец предлагает в договоре написать одну сумму, а расписки предоставляет на реальную сумму сделки, – это незаконная схема.

Потом могут возникнуть проблемы при отчетах в налоговой, а также с возвратом денежных средств в случаях, когда сделка по тем или иным причинам расторгается.

Подписанный договор вместе с остальными документами сдается на государственную регистрацию.

  Государственная регистрация проводится на основании заявления сторон договора: продавец и покупатель обязаны лично прийти в орган регистрации и подать заявление. От имени продавца и покупателя могут действовать их представители при наличии нотариально заверенной  и действительной доверенности.

Н.Б.: — Закон отводит определенное время на госрегистрацию документов на квартиру. Стандартный срок – 30 дней.

Фактически собственником квартиры человек становится только после того, как производится запись в ЕГРП, а не в день подписания договора купли-продажи или передачи денег.

Если вы передаете деньги до госрегистрации, то в промежуток времени, который она занимает, вы очень рискуете. Например, с продавцом или с имуществом в это время может что-то произойти.

Передача денег продавцу квартиры

Понятно, что речь идет о значительной сумме. Самый безопасный способ – аренда ячейки: деньги помещаются в ячейку перед заключением договора купли-продажи, и продавец может забрать их только тогда, когда придет в банк с документами о переходе прав на квартиру и подписанными актами приема-передачи жилья. Ключи от ячейки сразу отдаются продавцу, чтобы покупатель уже не имел к ней доступа.

Н.Б.: — В Томске, к сожалению, сложилась практика передачи денег в день подачи документов на госрегистрацию. В правовом отношении это очень скользкий момент.

В большинстве городов России расчет производится через банковскую ячейку или другие какие-то пути, но в любом случае продавец получает доступ к деньгам только после того, как покупатель получил  свидетельство о собственности.
Передача квартиры покупателю

Передача происходит по акту приема-передачи. Это самостоятельный документ, подтверждающий, что продавец передал, а покупатель получил квартиру. При оформлении акта нужно проверить, совпадают ли данные квартиры, указанные в договоре, с реальными условиями. Если нет, акт подписывать нельзя.

Н.Б.: — Акт приемки-передачи квартиры подписывается одновременно с договором купли продажи. Когда сдаются документы на госрегистрацию, акт уже подписан. Хотя правильно подписывать его в момент передачи квартиры. Поэтому при передаче квартиры дополнительно рекомендуется подписать еще один акт, в котором отразить состояние жилья.

Кроме договора и акта передачи, обязательно нужны правильно составленные расписки, так как продавцу нужно отчитаться в налоговой о продаже , а покупателю  — о покупке. Неправильные формулировки в расписках создадут сложности в получении налоговых вычетов.

Выбор агентства недвижимости

Н.Б.: — Не все риэлторские компании добросовестны. К выбору агентства недвижимости нужно подходить ответственно. Люди обычно сначала ищут подходящую квартиру. Позвонив по указанному номеру, попадают в агентство недвижимости. За этим номером может оказаться надежная риэлторская фирма с большим опытом и хорошей репутацией, а может и недобросовестный или неопытный риэлтор. Действовать нужно с точностью до наоборот: сначала выбрать риэлторскую компанию и навести о ней справки, прийти туда и не постесняться попросить, чтобы вам показали уставные документы и документ, подтверждающий, что деятельность фирмы застрахована. Не нужно верить рекламным слоганам, что фирма работает на рынке уже 20 лет, лучше все проверить. Попросите документы о том, с какими банками сотрудничает фирма. Можно зайти на сайты банков и посмотреть, какие агентства недвижимости являются их партнерами. Это хороший способ проверки надежности риэлторских компаний, так как банки очень тщательно проверяют своих партнеров. Уточните, есть ли в штате компании юристы, не стесняйтесь просить показать диплом о высшем юридическом образовании. В юриспруденции, как в медицине: никакой практический опыт не заменит специальных знаний.

Один из немаловажных источников информации – ваши друзья и знакомые. Выберите сначала компанию, а она уже подберет вам подходящие варианты квартиры.

Тэги/темы:

Источник: https://obzor.city/article/354536

Продажа квартиры по доверенности

Доверенность на продажу квартиры с обременением

Доверенность, удостоверенная в нотариальной конторе, позволяет владельцу квартиры поручить ее продажу любому дееспособному лицу. Собственник доверяет продажу своей квартиры в следующих случаях:

  • при нахождении в другом городе или стране;
  • при тяжелой болезни;
  • при массовых коммерческих продажах (подразумевают наличие у собственника больше одной недвижимости, продавать которые он поручает опытным риелторам).

Особенности договора купли-продажи

В договоре купли-продажи квартиры с участием поверенного обязательно указывается пункт о том, что сделка заключается по доверенности.

Также в договоре должна быть представлена следующая информация:

  • ФИО и паспортные данные собственника-доверителя;
  • ФИО, паспортные данные и адрес поверенного;
  • предмет соглашения;
  • адрес и параметры продаваемой недвижимости;
  • обязательства участников сделки;
  • сведения об обременениях на квартиру;
  • цена продажи и порядок перечисления средств;
  • дата заключения сделки;
  • порядок разрешения споров.

Образец договора покупки квартиры по доверенности можно скачать здесь.

В качестве предмета сделки указывается передача квартиры покупателю за определенную договором денежную сумму. К параметрам квартиры относятся площадь, почтовый адрес, кадастровый номер и иные существенные характеристики.

Обязательством продавца или его представителя является передача недвижимости покупателю по передаточному акту и участие в регистрации сделки. А обязанность покупателя – передача поверенному денежных средств и принятие квартиры в собственность.

В разделе «Обременения» указываются лица, имеющие право проживать в квартире после перехода прав. А также сведения о возможных кредитах и займах, выданных под залог продаваемой недвижимости.

Споры разрешаются в судебном порядке при обязательном участии нотариуса, оформившего доверенность на представителя продающей стороны.

К договору прикладывается нотариальная доверенность, в которой перечисляется список юридических действий, порученных владельцем жилья поверенному. К таким полномочиям относятся:

  • право подписывать договор;
  • право выступать от имени собственника в отделе Росреестра, МФЦ, паспортном столе и иных инстанциях;
  • право запрашивать сведения об обременениях;
  • право передавать жилье и документы на него по передаточному акту покупателю.

Наделение поверенного правом получения денежных средств от покупателя остается на усмотрение продавца. Также в доверенности указывается срок ее действия, если срок не указан, документ действует в течение одного года.

Предварительный договор

Предварительное соглашение заключается в случаях, когда сторонам нужно по каким-либо причинам отложить сделку, закрепив при этом существенные условия ее заключения.

Предварительный договор имеет полноценную юридическую силу и подписывается покупателем и поверенным при предъявлении оригинала нотариальной доверенности.

Основными условиями предварительного договора по доверенности являются:

  • ФИО и данные всех участников сделки;
  • цена продажи квартиры;
  • дата подписания основного договора;
  • перечень условий, необходимых для подписания договора.

Условия для подписания основного соглашения определяют сами стороны в зависимости от ситуации. Например, условием может быть снятие судебного ареста с жилплощади или выписка всех посторонних лиц.

Риски для покупателя

При покупке квартиры у поверенного, представляющего собственника жилья, возникают следующие риски:

  1. вероятность подделки или недействительности доверенности;
  2. возможность оспаривания сделки в будущем из-за невменяемости или недееспособности владельца, выдавшего доверенность;
  3. наличие скрытых обременений на квартиру;
  4. неправильно составленный текст доверенности, препятствующий завершению сделки.

Чтобы избежать подделки доверенности, необходимо внимательно сверять указанные в ней данные с оригиналом паспорта поверенного. А также проверять реальность существования удостоверившего нотариуса путем поиска сведений о нем на юридических порталах города или личного визита в контору.

Подлинная доверенность перестает действовать сразу после смерти собственника или после отзыва полномочий поверенного. Поэтому в день подписания договора следует сделать звонок нотариусу для подтверждения действительности полномочий поверенного.

Чтобы избежать оспаривания уже состоявшейся сделки, нужно требовать от поверенного справку из психоневрологического диспансера о вменяемости продавца. Также следует уточнить причину продажи и обстоятельства собственника, так как сделка оспаривается судом, если она ввергает одну из сторон в безвыходное финансовое положение.

Текст доверенности должен наделять поверенного всеми необходимыми полномочиями. В противном случае, может возникнуть ситуация, когда после подписания договора представитель продавца не сможет выписать из квартиры посторонних или снять иные обременения.

Риски для продавца

Обладатель квартиры, доверивший совершение сделки поверенному, подвергается следующим рискам:

  • недобросовестного поведения поверенного;
  • некомпетентности поверенного;
  • оспаривания сделки из-за неправильно оформленной доверенности или иных документов.

Доверяя другому лицу продажу квартиры, владелец рискует заключить заведомо невыгодную в финансовом отношении сделку, если не укажет минимальную цену продажи, а также способ передачи денег.

Нередки случаи, когда поверенные скрывались с вырученными от продажи деньгами. А возбудить уголовное дело было затруднительно из-за отсутствия в доверенности пункта об обязательстве поверенного передать деньги продавцу.

Некомпетентность или неопытность поверенного-риэлтора также приводит к продаже по заниженной цене. Или же оспариванию сделки в будущем по искам третьих лиц, правами которых обременена продаваемая квартира (например, супруги собственника).

Избежать данных рисков поможет тщательное составление текста доверенности и проверка квартиры на обременения в нотариальной конторе. Потеря вырученных средств предотвращается путем указывания в договоре и доверенности номера банковского счета владельца жилья для перечисления денег от покупателя безналичным способом.

Сделка в ипотеку

Для продажи квартиры с участием денежных средств кредитной организации поверенный должен иметь полномочия на заключение двух договоров – основного и предварительного. Предварительный договор заключается между поверенным и покупателем для того, чтобы банк оценил условия сделки, платежеспособность покупателя и вынес решение по ипотечному кредиту.

Доверенность для продажи квартиры в ипотеку должна содержать ряд дополнительных пунктов:

  • о праве поверенного на обращение в банк от имени собственника;
  • о праве на подписание соглашения об аккредитиве или использовании банковской ячейки;
  • о праве на предоставление в банк персональных данных доверителя.

Многие банки не выдают ипотечные кредиты по разовой доверенности, требуя личного присутствия обладателя жилплощади или генеральной доверенности.

Чтобы избежать затруднений с продажей квартиры через банк, перед оформлением доверенности нужно выяснить, какие кредитные организации работают с разовыми доверенностями. А также требования банков таких доверенностей.

Какие документы потребуются?

Для оформления доверенности на продажу жилья в нотариальной конторе владелец квартиры должен представить следующие документы:

  • оригинал паспорта;
  • квитанцию об оплате нотариальной пошлины (1000-2000 рублей);
  • выписку из ЕГРН о правах на квартиру;
  • кадастровый паспорт на квартиру;
  • технический план из БТИ;
  • справку о прописанных на жилплощади лицах.

В отдельных случаях нотариус может затребовать у собственника справку из психоневрологического диспансера о вменяемости.

Поверенный представляет паспорт гражданина РФ, и при необходимости – справку о дееспособности. Выписку из ЕГРН собственник получает в отделениях МФЦ при предъявлении паспорта.

Если продавец состоит в браке, то необходимо также получить письменное согласие супруги на отчуждение жилплощади.

Для заключения договора с покупателем поверенный представляет для ознакомления документы на квартиру, а также справки об отсутствии обременений на жилплощадь. Отсутствие обременений подтверждается:

  • справкой из Росреестра о правах;
  • справкой из домоуправления о зарегистрированных лицах;
  • справкой от судебных приставов о том, что на отчуждение квартиры не наложен судебный запрет.

Обременения также проверяются нотариусом при оформлении доверенности.

Доверенность позволяет продать квартиру без личного участия собственника. Чтобы избежать рисков, связанных с недобросовестными действиями поверенного, следует детально прописывать в тексте доверенности все делегируемые полномочия.

Источник: https://oformovich.ru/kvartira/prodazha-kvartiry-po-doverennosti.html

Адвокат Аванесов
Добавить комментарий