Когда регистрируется договор залога

Залог имущества: на что обратить внимание банку

Когда регистрируется договор залога

Залог — один из самых распространенных способов обеспечения исполнения обязательств кредитополучателя. Рассмотрим, на что обратить внимание банку при приеме в залог имущества и как оценить его стоимость.

Общая информация о залоге

При использовании залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за исключением случаев, предусмотренных законодательными актами .

Предметом залога могут быть вещи (движимые и недвижимые) и имущественные права .

На заметку
Денежные средства не могут быть предметом залога, однако они могут использоваться в качестве иной меры обеспечения исполнения обязательств: гарантийного депозита . В залог может передаваться право требования денежных средств .

Предмет залога целесообразно выбирать с учетом возможности его последующей реализации и получения из его стоимости удовлетворения неисполненного кредитополучателем обязательства.

Общая информация о форме и условиях договора залога имущества

О приеме в залог имущества заключается письменный договор залога .

В договоре залога должны быть указаны следующие существенные условия (условия, без которых договор будет считаться незаключенным) :

— предмет залога и его стоимость;

— существо, размер и срок исполнения кредитного обязательства, обеспечиваемого залогом (эти условия обычно или дублируются из кредитного договора или делается отсылка в тексте договора залога к кредитному договору);

— указание на то, у какой из сторон (залогодателя или залогодержателя) находится заложенное имущество;

— иные условия, обязательность включения которых в договор предусматривается гл. 23 ГК.

На заметку
Так называемые «рамочные» договоры залога без указания в них наименования (наименований) и стоимости предмета залога не соответствуют требованиям законодательства о существенных условиях договора залога и считаются незаключенными.

В договоре залога нужно указать индивидуальные признаки предмета залога. В отношении залога товаров в обороте в договоре указываются родовые признаки и общая стоимость заложенного имущества .

Предмет залога должен принадлежать залогодателю на праве собственности. В иных случаях может потребоваться согласие собственника (собственников).

На заметку
По общему правилу, залогодержателю принадлежит право залога на предмет залога и на принадлежности вещи, которая является предметом залога. Иное можно предусмотреть в договоре . На плоды, продукцию и доходы, полученные в результате использования предмета залога, залогодержатель имеет право, когда это предусмотрено договором .

Договор об ипотеке потребуется зарегистрировать в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом. Договор залога недвижимости, которая поступит залогодателю в будущем и не считается созданной на момент заключения договора, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента придания ему письменной формы .

Согласия и согласования, которые нужны для залога

В ряде случаев залогодатель должен представить банку наряду с правоустанавливающими документами на предмет залога документы, разрешающие передачу имущества в залог. В частности, такие документы требуются, когда залогодатель не является собственником либо является не единственным собственником передаваемого в залог имущества.

На передачу в залог недвижимости, которая принадлежит залогодателю на праве хозяйственного ведения, требуется согласие ее собственника .

Передавать в залог имущество, которое закреплено на праве оперативного управления и находится в частной собственности, можно с согласия собственника этого имущества либо уполномоченного им лица .

Имущество, закрепленное на праве оперативного управления, которое находится в государственной собственности, можно передавать в залог в установленном законодательством порядке. Так, передача в залог находящихся в собственности Республики Беларусь предприятий, акций (долей в уставных фондах) хозяйственных обществ (товариществ) происходит по решению Президента .

По решению Совмина в залог передаются находящиеся в собственности Республики Беларусь капитальные строения (здания, сооружения), изолированные помещения, машино-места, в том числе которые поступят залогодателю в будущем и на дату заключения договора об ипотеке не считаются созданными в соответствии с законодательством, незавершенные законсервированные капитальные строения, иное недвижимое имущество, незавершенные незаконсервированные капитальные строения, доли в праве общей собственности на них, машины, оборудование, транспортные средства (за исключением имущества, находящегося в безвозмездном пользовании), стоимость каждого из которых превышает 300 тыс. базовых величин . Порядок передачи в залог указанного имущества меньшей стоимости установлен в Указе N 294  .

На ипотеку имущества, которое находится в общей совместной собственности, требуется письменное согласие всех собственников .

Разрешение органа опеки и попечительства на залог требуется, когда собственником передаваемого в залог имущества является лицо, над которым установлена опека или попечительство  .

При рассмотрении вопроса о принятии в залог имущества хозяйственного общества нужно проверить:

— является ли заключение договора залога крупной сделкой хозяйственного общества . Когда сделка является крупной, нужно запросить у залогодателя решение общего собрания участников хозяйственного общества на совершение крупной сделки, если уставом принятие такого решения не отнесено к компетенции совета директоров (наблюдательного совета) этого общества ;

— является ли заключение договора залога сделкой с заинтересованностью аффилированных лиц . В этом случае для совершения сделки может потребоваться решение общего собрания участников хозяйственного общества либо решение совета директоров (наблюдательного совета) .

Решение общего собрания (совета директоров (наблюдательного совета)) хозяйственного общества о сделке, в совершении которой имеется заинтересованность его аффилированных лиц, не требуется в случае, если все участники хозяйственного общества являются аффилированными лицами этого общества и в соответствии с Законом о хозобществах заинтересованы в совершении такой сделки .

Запреты и риски при приеме в залог имущества

При приеме в залог имущества банку необходимо проверить, не запрещен ли залог предлагаемого имущества, а также будет ли выполняться обеспечительная функция залога (можно ли будет из стоимости предмета залога удовлетворить обеспеченное залогом обязательство кредитополучателя). В частности, рекомендуем проверить возможную ликвидность предмета залога.

Предметом залога не могут быть:

— имущество, изъятое из оборота ;

— объекты, находящиеся только в собственности государства, если иное не установлено актами Президента .

Перечень таких объектов содержится в ст. 7 Закона N 169-З. К ним относятся, например, земли сельскохозяйственного назначения; полигоны, сооружения (комплексы сооружений), предназначенные для захоронения твердых и жидких ядовитых химических отходов, продуктов, материалов и иные объекты;

— государственные предприятия, организации, учреждения и государственное имущество по перечню N 389 .

— имущество, приобретенное за счет внешнего государственного займа (кредита), до полного погашения обязательств по такому займу (кредиту) ;

— имущество граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам. Перечень такого имущества содержится в приложении к Закону об исполнительном производстве.

Нельзя обращать взыскание по претензиям кредиторов на имущество культового назначения по перечню N 1502 .

Поэтому в залог такое имущество принимать не следует.

Кроме того, ограничен залог археологических артефактов .

На заметку
К археологическим артефактам относятся движимые материальные объекты, которые созданы человеком более, чем 120 лет назад и соответствуют установленным признакам .

Советуем проверить, не является ли предлагаемое в качестве залога имущество историко-культурной ценностью. На такое имущество местным исполкомом может быть выдано охранное обязательство . В охранном обязательстве могут устанавливаться особые обязательные требования в отношении такого имущества.

Например, ограничения по использованию, распоряжению.

Охранное обязательство заполняется в двух экземплярах, один из которых должен находиться у собственника имущества, у землепользователя, на земельном участке которого расположена недвижимость, которая является историко-культурной ценностью, а второй — в местном исполкоме базового территориального уровня .

Помимо этого, рекомендуем проверить, не находится ли имущество, предлагаемое в залог, уже в залоге. Запрета на передачу в залог одного и того же имущества нескольким залогодержателям нет. Однако принятие в залог имущества, уже заложенного другому залогодержателю, понижает обеспечительное значение залога.

Сведения о действующих договорах залога, об исполнении по ним обязательств (вид залога, стоимость предмета залога и др.) можно получить, в частности, из кредитного отчета. Предварительно нужно получить согласие потенциального залогодателя на предоставление Нацбанком его кредитного отчета .

Информацию об обременении залогом недвижимого имущества можно получить в Едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (ЕГР) .

На заметку
В реестре движимого имущества, обремененного залогом, не отражается информация об обременении залогом имущества в таможенных, бюджетных, налоговых отношениях .

Оценка предмета залога

Стоимость предмета залога — одно из существенных условий договора залога .

Стоимость имущества, которое передается в залог для обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору, нужно обязательно оценить до заключения договора залога .

На заметку
Договор залога, который заключен без предварительной оценки предмета залога, считается недействительной сделкой .

Обязательная оценка предмета залога может быть внутренней или независимой, если законодательством не предусмотрено, что оценка должна быть только независимой . Например, при заключении договора ипотеки одна из сторон может потребовать проведения независимой оценки. В этом случае независимая оценка обязательна для сторон .

Внутренняя оценка проводится самостоятельно юридическими и физическими лицами, в том числе индивидуальными предпринимателями, на основании собственного решения без привлечения исполнителя оценки. Оценивает предмет залога собственник этого имущества или лицо, которому это имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения или оперативного управления .

Внутренняя оценка объекта оценки проводится на основании :

— данных бухгалтерского учета;

— информации о стоимости приобретения, строительства объекта оценки или стоимости аналогичных объектов согласно выбранному методу оценки .

Результат внутренней оценки отражается в акте о внутренней оценке, к которому прилагаются документы, использованные для оценки . Установлены требования акта о внутренней оценке .

Независимая оценка проводится исполнителем оценки (юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем, осуществляющими оценочную деятельность) на основании гражданско-правового договора .

По договору исполнитель оценки обязуется провести независимую оценку по заданию заказчика оценки, а заказчик оценки — оплатить эту услугу.

Договор заключается в простой письменной форме с соблюдением установленных требований к его содержанию .

На заметку
Банк не может быть исполнителем независимой оценки передаваемого ему в залог имущества . Независимая оценка не может проводиться также определенными исполнителями либо с участием определенных оценщиков .

По результатам проведения независимой оценки исполнителем оценки составляются заключение и отчет об оценке, которые выдаются заказчику оценки одновременно. В заключении и отчете указывается ряд обязательных сведений, в том числе результат независимой оценки, а также иные сведения (по соглашению сторон либо на усмотрение исполнителя) .

На основании документа об обязательной оценке предмета залога (акта о внутренней оценке или заключения и отчета об оценке) в договоре залога указывается стоимость предмета залога.

Источник: https://ilex.by/priem-bankom-v-zalog-imushhestva-na-chto-obratit-vnimanie/

Ипотека: порядок оформления по действующему законодательству и новеллы Закона Республики Беларусь «Об ипотеке», часть 2

Когда регистрируется договор залога

Существо обязательства, обеспечиваемого ипотекой, должно быть указано в договоре об ипотеке с указанием основания возникновения обязательства.

В случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны данного договора, дата и место его заключения (до вступления в силу Закона РБ «Об ипотеке» указание места заключения договора, являющегося основанием возникновения основного обязательства, не является обязательным).

Если размер обязательства, обеспечиваемого ипотекой, подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия его определения.

Следовательно, целесообразно как можно подробнее описывать обязательства, которые обеспечиваются ипотекой, и сроки их исполнения (например, при обеспечении кредитного договора ипотекой указывать в договоре об ипотеке размеры процентов за пользование кредитом, комиссионных вознаграждений по кредитному договору, сроки их уплаты).

Согласно ст. 13 Закона ипотека в силу договора возникает с момента государственной регистрации ипотеки. Имущество, являющееся предметом ипотеки, считается обремененным ипотекой с момента возникновения ипотеки.

В связи с этим, при залоге недвижимого имущества, которое поступит в будущем и которое на момент заключения договора об ипотеке не считается созданным в соответствии с законодательством, необходимо обратить внимание на то, что сам договор не требует государственной регистрации, но возникновение самого права залога нужно зарегистрировать. Это же, в свою очередь, возможно только после регистрации права собственности на недвижимое имущество.

Аналогичной позиции придерживается в настоящее время и Высший Хозяйственный Суд Республики Беларусь (далее — ВХС РБ) . Так, согласно пункту 4 постановления Президиума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь 4 апреля 2007 г .

N 26 «О некоторых вопросах обращения взыскания на заложенное имущество», если договором о залоге предусмотрен залог вещей или имущественных прав, которые залогодатель приобретет в будущем (пункт 6 статьи 321 ГК), право залога возникает у залогодержателя с момента приобретения залогодателем соответствующего имущества. В своих разъяснениях от 6 февраля 2008 г . N 03-32/197 Высший Хозяйственный Суд Республики Беларусь указал на то, что по договору, предусматривающему залог недвижимого имущества, которое поступит залогодателю в будущем и которое на момент заключения договора не считается созданным в соответствии с законодательством, право залога следует регистрировать в Едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, при этом государственной регистрации права залога должна предшествовать, во-первых, регистрация создания введенного в эксплуатацию капитального строения как объекта недвижимости, а, во=-вторых, регистрация залогодателем права собственности на данное строение.

Следует отметить, что в данной ситуации возникает риск того, что после регистрации права собственности , залогодатель будет уклоняться от регистрации ипотеки и/или произведет без ведома банка какие-либо действия по распоряжению недвижимым имуществом.

Очевидно, что подобное положение дел не отвечает интересам залогодержателя и целям залоговых правоотношений. По сути, заключение любого договора залога своей целью ставит обеспечение исполнение какого-либо обязательства.

В описываемом же случае возникает ситуация, когда заключение договора залога не порождает обременение в виде залога, а относит его возникновение на неопределенный срок (потому что достоверно не может быть известно, когда право собственности на создаваемое недвижимое имущество возникнет, и когда будет зарегистрировано само право залога). Более того, могут быть затронуты и интересы третьих лиц – добросовестных приобретателей созданного недвижимого имущества в случае, когда после регистрации права собственности, но до регистрации права залога, залогодатель продаст недвижимость.

На наш взгляд, в целях обеспечения стабильности гражданского оборота и стимулирования кредитования строительства жилья назрела необходимость создания реестра регистрации прав и обременений на создаваемое недвижимое имущество, в который могли бы вноситься сведения о те же договорах залога, а также договорах долевого строительства и т.д.

На основании данного реестра с одновременной регистрацией создания недвижимого имущества могла бы производиться регистрация прав и обременений на него.

Безусловно, это потребует внесения изменений в законодательство – в первую очередь, в Закон РБ « О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» и собственно сам Закон РБ «Об ипотеке».

Статьей 15 Закона РБ «Об ипотеке» установлен срок, по истечении которого ипотека прекращается в случае утраты (гибели) или повреждения имущества, являющегося предметом ипотеки, если залогодатель не воспользуется правом восстановить либо заменить утраченное (погибшее) или поврежденное имущество. Данный срок равен трем месяцам с момента утраты (гибели) или повреждения этого имущества, если больший срок не установлен соглашением между залогодателем и залогодержателем.

Согласно с татье 23 Закона РБ «Об ипотеке» залогодержатель имеет право на удовлетворение своего требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, непосредственно из страхового возмещения за утрату (гибель) или повреждение имущества, являющегося предметом ипотеки, независимо от того, в чью пользу оно застраховано. Это требование подлежит удовлетворению преимущественно перед требованиями других кредиторов залогодателя и лиц, в чью пользу осуществлено страхование, за исключением случаев, предусмотренных законодательными актами. Ранее в законодательстве Республики Беларусь такого права залогодержателя не предусматривалось.

Следует обратить внимание на статью 28 Закона РБ «Об ипотеке», согласно которой, если иное не предусмотрено законодательными актами или договором об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать имущество, являющееся предметом ипотеки, в аренду (наем), передавать его в безвозмездное пользование или по соглашению с другим лицом предоставлять ему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут) при условии, что:

срок, на который это имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обязательства, обеспеченного ипотекой;

это имущество предоставляется в пользование в соответствии с назначением этого имущества.

Тем не менее, это не совсем защищает интересы залогодержателя, так как при обращении взыскания на предмет ипотеки до истечения срока обязательства, обеспеченного ипотекой, объект недвижимости будет обременен арендой, что не препятствует продаже этого имущества в силу положений статьи 588 ГК: « Переход права собственности (пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды ». В свою очередь, это снижает возможность реализации данного недвижимого имущества. В связи с этим в договоре об ипотеке целесообразно устанавливать запрет на любое распоряжение предметом залога без согласия залогодержателя.

К нововведениям, касающимся последующего залога, можно отнести то, что в Законе теперь прямо предусмотрена необходимость указания в договоре последующего залога сведений о предшествующих ипотеках (ст.

30 Закона РБ «Об ипотеке»).

Кроме того, залогодатель обязан сообщать каждому последующему залогодержателю до заключения с ним договора об ипотеке сведения обо всех существующих ипотеках данного имущества, включая сведения:

об имуществе, являющемся предметом ипотеки, и его стоимости;

о существе и размере обязательств, обеспеченных предшествующими ипотеками;

о сроках исполнения этих обязательств;

об именах залогодержателей с указанием мест их жительства или мест пребывания, если залогодержатели — физические лица, либо о наименованиях залогодержателей с указанием их мест нахождения, если залогодержатели — юридические лица, либо об именах залогодержателей с указанием их мест жительства, если залогодержатели — индивидуальные предприниматели (п. 1 ст. 31 Закона РБ «Об ипотеке»).

Особое внимание следует обратить на то, что после заключения последующего договора об ипотеке изменение предшествующего договора об ипотеке, влекущее за собой обеспечение новых требований предшествующего залогодержателя или увеличение размера требований, обеспеченных по этому договору, допускается только с согласия залогодержателя по последующему договору об ипотеке, если иное не было предусмотрено предшествующим договором об ипотеке.

Глава 8 Закона РБ «Об ипотеке» посвящена порядку обращения на заложенное имущество.

Взыскание может быть обращено на имущество, являющееся предметом ипотеки, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обязательства, обеспеченного ипотекой, по обстоятельствам, за которые он отвечает, для удовлетворения за счет этого имущества требований, установленных статьей 4 Закона РБ «Об ипотеке».

При расхождении условий договора об ипотеке и условий обязательства, обеспеченного ипотекой, в отношении требований, которые могут быть удовлетворены путем обращения взыскания на имущество, являющееся предметом ипотеки, преимущество имеют условия договора об ипотеке (пункт 1 ст. 37 Закона РБ «Об ипотеке»).

Таким образом, в случае изменения условий обеспеченного ипотекой обязательства, которые также отражены в договоре залога, необходимо вносить соответствующие изменения в договор об ипотеке и целесообразно момент вступления в силу данных изменений предусматривать не ранее даты государственной регистрации соответствующего дополнительного соглашения к договору об ипотеке.

Источник: https://belgazprombank.by/about/press_centr/juridicheskij_kommentarij/ipoteka_porjadok_oformlenija_po_dejstvuj/

Регистрация ипотеки или залога недвижимости

Когда регистрируется договор залога

Регистрация ипотеки, или залога недвижимости — обязательная процедура, следующая после заключения соответствующего договора как в отношении нежилых помещений, так и при оформлении квартир.

Залог недвижимости – один из способов обеспечения обязательств по другим договорам, например, займа или кредитного договора.

Договор ипотеки (залога) заключается в письменной форме, но только после того как будет осуществлена его государственная регистрация, у залогодержателя возникает право требования обращения взыскания на заложенное имущество в случае нарушения залогодателем своих обязательств.

Регистрация ипотеки, или залога, осуществляется Росреестром путем внесения соответствующей записи об обременении объекта недвижимости в ЕГРН, а также сведений о договоре ипотеки (залога) недвижимости, залогодержателе и залогодателе.

Стоимость услуг по регистрации ипотеки (залога недвижимости)

Вид услуги Стоимость (руб.) Срок исполнения
Составление договора ипотеки / залога недвижимостиот 4 0001 день
Регистрация ипотеки / залога недвижимости9 8005-10 раб. дней
Государственная пошлина1000 – для физических лиц;4 000 – для юридических лиц

Что нужно для регистрации залога недвижимости?

Компания «Юс Либерум» предоставляет полный комплекс услуг при регистрации ипотеки (договора залога недвижимости):

  • Консультации и правовую экспертизу возможности регистрации ипотеки.
  • Правовой анализ представленных документов.
  • Составление договора ипотеки (залога недвижимости).
  • Формирование необходимого комплекта документов.
  • Предоставление документов.
  • Оплата государственной пошлины за регистрацию залога недвижимости / ипотеки (при необходимости).
  • Получение договора и выписки из ЕГРН после регистрации ипотеки в Росреестре.

Документы для регистрации договора ипотеки (залога недвижимости)

  • документ, подтверждающий полномочия представителя (если от имени физического лица (залогодателя или залогодержателя) действует представитель) (оригинал и копия);
  • документ, подтверждающий полномочия на подписание договора (если договор подписан представителем физического лица – залогодателя или залогодержателя) (оригинал и копия);
  • документ об уплате государственной пошлины (оригинал и копия);
  • договор залога недвижимости и документы, названные в договоре в качестве приложений 3 экз.;
  • закладная и документы, названные в закладной в качестве приложений (если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя удостоверяются закладной) (оригинал и копия);
  • кредитный договор, договор займа или иной договор, исполнение обязательств по которому обеспечивается ипотекой (оригинал и копия);
  • нотариально удостоверенное согласие другого супруга на заключение договора либо документ, свидетельствующий о том, что объект недвижимости не находится в совместной собственности супругов (брачный договор, соглашение о разделе общего имущества супругов, решение суда о разделе имущества и определении долей супругов) (оригинал и копия, решение суда – не менее 2-х экз. копий);
  • разрешение (согласие) органа опеки и попечительства на распоряжение имуществом лица, не достигшего 14 лет, или лица, признанного судом недееспособным, их законным(и) представителем (представителями) (родителями, усыновителями, опекуном) (оригинал и копия);
  • если объект недвижимости находится в общей совместной собственности (кроме супругов) – письменное согласие на ипотеку всех собственников (оригинал и копия);
  • отчет об оценке недвижимости, являющейся предметом ипотеки (оригинал и копия) – в случаях, прямо предусмотренных законодательством Российской Федерации;
  • для юридических лиц: документы, подтверждающие полномочия руководителя, нотариальные копии устава, свидетельства о регистрации, свидетельства о постановке на налоговый учет.

Срок регистрации различается и составляет:

  • при регистрации залога нежилых помещений – 10 рабочих дней;
  • при регистрации залога (ипотеки) недвижимости жилых помещений – 5 рабочих дней.

Основные виды регистрации ипотеки / залога недвижимости:

  • Регистрация залога нежилого помещения.
  • Регистрация ипотеки квартиры.
  • Регистрация залога земельного участка.

За более подробной информацией об услугах по регистрации ипотеки / залога недвижимости обращайтесь к нашим специалистам по телефонам: +7 (926) 011-50-75, +7 (495) 642-45-97.

Источник: https://jusliberum.ru/registraciya-ipoteki

Как правильно оформить залог недвижимости

Когда регистрируется договор залога

Не забудьте: сделки с недвижимым имуществом имеют свой порядок оформления

Под ипотекой понимается залог недвижимого имущества (п. 2 ст. 315 Гражданского кодекса Республики Беларусь; далее – ГК), а договор об ипотеке – вид договора о залоге.

Все сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации (ст. 131 ГК).

В отдельных случаях наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества.

Порядок государственной регистрации и основания для отказа в регистрации устанавливаются Законом Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее – Закон).

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации (ст. 403 ГК).

Государственной регистрации подлежат договоры, которые являются или могут стать основанием возникновения, перехода, прекращения прав или ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, подлежащих государственной регистрации, в т.ч. договоры об ипотеке. Регистрации также подлежат возникновение, переход, прекращение права собственности, а также прав и ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество (ст. 8 и 9 Закона).

Таким образом, договор ипотеки и возникновение ипотеки должны быть зарегистрированы. Осуществляют регистрацию организации (республиканские или территориальные) по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

Стороны составили и подписали договор ипотеки: что дальше?

1. Определяем место нахождения объекта недвижимости.

Пакет документов, необходимых для осуществления государственной регистрации, следует представить регистратору в помещении соответствующей территориальной организации по государственной регистрации по месту нахождения недвижимого имущества (ст. 34 Закона).

2. Формируем пакет документов.

Перечень необходимых документов для государственной регистрации договора ипотеки и возникновения ипотеки определен в п. 17.

59 Единого перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 17.02.2012 № 156 (далее – постановление № 156).

Пакет документов формирует сторона, уполномоченная на это действие договором. Если стороны забыли согласовать это условие в договоре, заявление о государственной регистрации подписывается совместно сторонами сделки (подп. 13.4 п.

 13 Инструкции о порядке заполнения и подписания заявления о государственной регистрации, утвержденной постановлением Комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров Республики Беларусь от 23.04.2004 № 17).

Например, в договоре ипотеки может содержаться пункт примерно следующего содержания: «По соглашению сторон право подписи и подачи заявления о государственной регистрации настоящего Договора и основанного на нем права, ограничения (обременения), а также подачи иных документов в Республиканское унитарное предприятие «Минское областное агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» предоставляется Залогодателю».

Государственная регистрация договора ипотеки и возникновение ипотеки по общему правилу совершаются одновременно путем подачи одного заявления.

Итак, в пакет документов входят:

1) доверенность.

На практике руководитель юридического лица непосредственно не занимается регистрацией, а уполномочивает совершить такие действия работника. Поэтому подготовьте доверенность с полным указанием правомочий лица на совершение регистрационных действий. Если доверенность не разовая, то целесообразно подготовить и заверенную копию, которую регистратор оставит в деле.

Указывать сведения о наличии полномочий на подписание договора требует постановление № 156;

2) заявление, в котором указываются идентификационные сведения:

– фамилия, собственное имя, отчество, число, месяц, год рождения, идентификационный номер, гражданство, место жительства гражданина;

– полное наименование, регистрационный номер и дата государственной регистрации юридического лица либо индивидуального предпринимателя, число, месяц, год рождения индивидуального предпринимателя, учетный номер плательщика – юридического лица либо индивидуального предпринимателя, адрес места нахождения юридического лица либо место жительства индивидуального предпринимателя (ст. 1 Закона).

Сведения оформляются письмом или справкой в произвольной форме, содержащей идентификационные сведения и сведения об уполномоченном лице (см. Приложение 1);

3) свидетельство о государственной регистрации лица, подающего документы.

Для обозрения регистратором рекомендуем также взять с собой оригинал устава и документы, подтверждающие назначение уполномоченного органа (директора, подписавшего договор);

4) паспорт представителя;

5) согласие собственника или уполномоченного органа юридического лица на заключение договора ипотеки.

Такое согласие, как правило, оформляется решением учредителя или общего собрания. В случае, если договор ипотеки не является крупной сделкой и у директора отсутствуют ограничения на его заключение, то можно подготовить для регистратора соответствующее письмо (см. Приложение 2 на с. 85);

6) 3 прошитых экземпляра договора ипотеки: 1 остается у регистратора, а 2 выдаются сторонам.

3. Оплачиваем государственную регистрацию.

При регистрации договора ипотеки предусмотрена оплата государственной пошлины в размере 3 базовых величин (БВ); за регистрацию возникновения ипотеки следует оплатить 0,2 БВ.

За срочность оплата составляет 3 БВ.

На практике, как правило, расходы по государственной регистрации договора ипотеки, возникновения ипотеки, дополнительных соглашений к договору, прекращения ипотеки возлагаются на залогодателя.

Если за совершением одного юридически значимого действия, включая предоставление определенных прав или выдачу отдельных документов, одновременно обратилось несколько плательщиков, не имеющих права на льготы по государственной пошлине, государственная пошлина подлежит уплате ими в равных долях, если иное не установлено соглашением между ними (ст. 251 Налогового кодекса Республики Беларусь).

4. Соблюдаем сроки регистрации.

Регистрационное действие совершается в течение 7 рабочих дней со дня подачи документов, представленных для осуществления государственной регистрации (ст. 35 Закона).

В постановлении № 156 этот срок сокращен до 5 рабочих дней, если в срочном порядке – 1 рабочий день.

Источник: https://www.gb.by/izdaniya/glavnyi-bukhgalter/kak-pravilno-oformit-zalog-nedvizhimosti

О регистрации залогов движимого имущества

Когда регистрируется договор залога

Латыев Александр Николаевич
Партнер

До 1 июля 2014 года правил о регистрации залога движимого имущества не существовало: такой залог возникал без какой бы то ни было регистрации. При этом общим положением залогового права всегда считалось сохранение залога при смене собственника заложенного имущества (ст.353 ГК РФ).

Вследствие этого нередкими были ситуации, когда заложенное имущество приобреталось лицами, не имевшими ни малейшего представления о том, что оно заложено, – добросовестными приобретателями.

Однако залог сохранялся, и залогодержатели нередко обращали взыскание на заложенное имущество, добросовестные приобретатели не могли защититься: имущество у них изымалось, а взыскание причиненных убытков с продавца имущества, который скрыл информацию о его обременении залогом, могло оказаться невозможным ввиду отсутствия у него каких бы то ни было средств.

В результате добросовестный приобретатель заложенного имущества оказывался защищенным даже меньше, чем добросовестный приобретатель имущества, проданного несобственником.

В целях устранения таких противоречий и защиты добросовестных приобретателей заложенного имущества в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 февраля 2011 г.

№10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» был включен п.

25, согласно которому «не может быть обращено взыскание на заложенное движимое имущество, возмездно приобретенное у залогодателя лицом, которое не знало и не должно было знать о том, что приобретаемое им имущество является предметом залога».

Однако теперь уже залогодержатели оказались недостаточно защищенными, поскольку им необходимо было доказывать недобросовестность приобретателя, а сделать это чрезвычайно сложно.

При этом никаких действенных способов обеспечить донесение информации о залоге до неопределенного круга лиц законодательство не предусматривало; изъятие документов на предмет залога (например, ПТС) особых результатов не приносило, поскольку залогодатель-собственник всегда мог получить дубликат документа, а предусмотренные кодексом знаки на самом заложенном имуществе могли быть удалены залогодателем – да и не на всякой вещи их можно оставить.

В целях примирения интересов залогодержателей и приобретателей заложенного имущества необходимо было создать систему, при которой приобретатель всегда бы знал о том, что приобретает обремененное залогом имущество. (Собственно, для этого, например, и действует система регистрации прав на недвижимость.)

Такая система была введена в ходе реформы залогового законодательства с 1 июля 2014 года, и заключается она в добровольной регистрации залогов в отношении имущества, залог которого не подлежит обязательной регистрации.

Добровольная регистрация предусмотрена пунктом 4 ст.339.1 ГК РФ.

Порядок регистрации залога движимого имущества

Добровольная регистрация залога согласно п.4 ст.339.1 ГК РФ производится в нотариальном порядке.

Реестр уведомлений о залоге движимого имущества ведется любым нотариусом. Уведомление может быть подано нотариусу как залогодателем, так и залогодержателем; составляется этот документ по форме, утвержденной Министерством Юстиции РФ (приказ Минюста РФ от 17 июня 2014 г. №131 «Об утверждении форм уведомлений о залоге движимого имущества»).

Уведомление должно содержать следующие сведения:

1) о залогодателе, залогодержателе – физическом лице:

  • фамилия, имя или (если имеются) фамилии, имена и (если имеется) отчество. В отношении иностранного гражданина или лица без гражданства эти сведения должны быть продублированы буквами латинского алфавита (за исключением случаев, если в документах, удостоверяющих его личность, не используются буквы латинского алфавита в написании сведений об имени);
  • дата рождения;
  • серия и номер паспорта или данные иного документа, удостоверяющего личность;
  • место жительства согласно документам о регистрации по месту жительства в Российской Федерации. При отсутствии у лица регистрации по месту жительства в Российской Федерации указывается фактическое место жительства такого лица;
  • адрес электронной почты (при наличии);

2) о залогодателе, залогодержателе – российском юридическом лице:

  • полное наименование;
  • основной государственный регистрационный номер юридического лица;
  • идентификационный номер налогоплательщика;
  • место нахождения согласно сведениям единого государственного реестра юридических лиц;
  • адрес электронной почты (при наличии);

3) о залогодателе, залогодержателе – иностранном юридическом лице или международной организации, имеющей права юридического лица:

  • полное наименование буквами русского алфавита, а также полное наименование буквами латинского алфавита (при наличии таких сведений в учредительных документах и регистрационных документах юридического лица);
  • наименование реестра для регистрации юридических лиц, в котором зарегистрировано лицо, а при отсутствии такого реестра наименование организации, осуществившей регистрацию (при наличии);
  • регистрационный номер юридического лица в стране его регистрации (при наличии);
  • идентификационный номер налогоплательщика (при наличии);
  • адрес для направления корреспонденции буквами русского алфавита, а также буквами латинского алфавита, если в стране по указанному адресу русский язык не имеет статуса государственного языка;
  • адрес электронной почты (при наличии);

4) о заложенном имуществе путем его описания. Идентификационный номер транспортного средства (VIN) (при его наличии) указывается в отдельном поле уведомления. При наличии иного цифрового или буквенного обозначения либо комбинации таких обозначений, которые идентифицируют заложенное имущество, такие обозначения могут быть указаны в отдельном поле уведомления;

5) о наименовании, дате заключения и номере договора о залоге, иной сделки, на основании которой возникает залог в силу закона (при наличии таких сведений на момент направления уведомления).

В 2015 году были внесены изменения в положения Основ законодательства РФ о нотариате, предусматривающие соответствующие правила, однако эти поправки касались только лишь вопросов направления нотариусом уведомлений о залоге движимого имущества в электронной форме.

Пунктом 12.1 ч.1 ст.22.1 Основ законодательства о нотариате предусмотрено взимание нотариального тарифа в размере 600 руб. за регистрацию уведомления о залоге движимого имущества. Дополнительно нотариусы могут потребовать оплаты технических услуг.

При регистрации уведомления о залоге нотариус выдает соответствующее свидетельство.

Источник: https://www.intellectpro.ru/press/works/o_registratsii_zalogov_dvizhimogo_imushestva/

Адвокат Аванесов
Добавить комментарий