Предварительный договор ст гк рф

О предварительном договоре в сфере продажи жилья

Предварительный договор ст гк рф

Авторы: Мустафин Р., Васькин В.

Большая часть сделок с жильем заключается их участниками во исполнение обязательств, возникающих из предварительных договоров, в первую очередь это касается договоров купли-продажи жилой недвижимости.

Реформирование гражданского законодательства практически не затронуло сам институт предварительного договора, однако изменению подверглись нормы Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ), так или иначе связанные с регулированием правоотношений, возникающих из предварительных договоров.

Во-первых, получила свое разрешение давняя проблема возможности обеспечения задатком обязательств, возникающих из предварительного договора.

Во-вторых, законодателем расширен перечень сделок, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению, а, как известно, форма предварительного договора подчиняется форме основного.

В-третьих, изменились правила, определяющие последствия неисполнения обязательств, возникающих из предварительных договоров.

Легальное определение предварительного договора закреплено в п. 1 ст.

429 ГК РФ, согласно которому по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Чаще всего в сфере оборота жилой недвижимости встречаются предварительные договоры купли-продажи квартиры, комнаты, жилого дома и т.п.

Предварительный договор следует отличать от договора купли-продажи в отношении товара, который будет приобретен или создан в будущем.

При этом существенным отличием данных договоров является то, что из предварительного договора возникает обязательство по заключению основного договора, а договор купли-продажи будущей вещи самодостаточен и порождает соответствующие обязательства продавца и покупателя по передаче товара (например, квартиры) и его оплате.

Верховным Судом РФ введен еще один критерий для разграничения предварительного договора купли-продажи и договора купли-продажи будущей вещи.

Согласно п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.

2018 N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора»[1], если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила ст. 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Верховным Судом РФ разъяснено, что отсутствие на момент заключения предварительного или основного договора возможности передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, которые являются предметом будущего договора, не может служить препятствием к заключению предварительного договора.

Например, не требуется, чтобы товар, являющийся предметом будущего договора, имелся в наличии у продавца в момент заключения предварительного или основного договора; договор также может быть заключен в отношении товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем.

Иное может быть установлено законом или вытекать из характера товара (п. 2 ст. 455 ГК РФ).

То есть Верховным Судом РФ сделан вывод, что полное исполнение обязанности по оплате товара или существенной его части дает возможность квалифицировать такой договор как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате.

На практике имеет важное значение соблюдение формы предварительного договора. В соответствии с п. 2 ст. 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Таким образом, законодатель справедливо исключил возможность заключения предварительного договора в устной форме.

Исходя из анализа норм ГК РФ, посвященных формам сделок, можно сделать вывод, что государственная регистрация не относится к форме сделки, а является одним из юридических фактов в фактическом составе, необходимым для того, чтобы сделка, подлежащая государственной регистрации, породила правовые последствия. Соответственно, предварительный договор, по условиям которого стороны обязуются заключить в будущем договор, подлежащий государственной регистрации, не требует государственной регистрации.

Пункт 1 ст. 158 ГК РФ предусматривает два вида сделок, заключаемых в письменной форме:

– сделки, заключаемые в простой письменной форме;

– сделки, подлежащие нотариальному удостоверению.

При этом в п. 2 ст. 163 ГК РФ предусмотрено, что нотариальное удостоверение сделок обязательно:

1) в случаях, указанных в законе;

2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

Следует отметить, что в последнее время перечень сделок, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению, существенно расширился, однако ввиду несовершенства законодательной техники либо по иным причинам, известным лишь законодателю, требования об обязательной нотариальной форме были включены в ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», который регулирует исключительно административные правоотношения, возникающие в сфере государственной регистрации прав и кадастрового учета.

Обязательная нотариальная форма требуется для следующих сделок с жильем:

– сделок по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации»[2];

– сделок, связанных с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделок по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным[3];

– договора ренты[4].

Соответственно, предварительные договоры, по которым стороны обязуются заключить вышеуказанные договоры, подлежат обязательному нотариальному удостоверению, в противном случае они будут ничтожны.

В большинстве случаев стороны, заключая предварительный договор, обеспечивают его исполнение таким традиционным способом, как задаток.

Определение задатка закреплено в п. 1 ст. 380 ГК РФ, согласно которому задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

На протяжении длительного времени судебная практика исходила из того, что обязательства, возникающие из предварительного договора, не могут обеспечиваться задатком.

Суды сходились во мнении, что задаток обладает тремя функциями: платежной, удостоверительной (доказательственной) и обеспечительной. При этом утрата задатком хотя бы одной из функций превращает задаток в аванс.

Учитывая, что из предварительного договора купли-продажи жилой недвижимости возникает обязательство по заключению основного договора, которое не носит денежного характера, то сумма, поименованная сторонами как задаток, не обладает платежной функцией, соответственно, к данным отношениям суды не применяли нормы о задатке, а квалифицировали данный платеж как неосновательное обогащение стороны, получившей его[5].

Несмотря на данную практику, использование задатка получило широкое распространение при заключении предварительных договоров в сфере купли-продажи жилья, что побудило законодателя к дополнению ст. 380 ГК РФ п.

4, согласно которому, если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Пленум Верховного Суда РФ в п. 26 Постановления от 25.12.2018 N 49 обратил внимание на то, что исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком (п. 4 ст. 380 ГК РФ), неустойкой за уклонение от заключения основного договора (ст. 421, 329, 330 ГК РФ).

Задаток, выданный в обеспечение обязательств по предварительному договору лицом, обязанным совершить платеж (платежи) по основному договору, зачисляется в счет цены по заключенному основному договору (п. 1 ст. 380 ГК РФ).

Если задаток выдан по предварительному договору лицом, которое не обязано к платежу по основному договору, заключение последнего влечет обязанность вернуть задаток, если иное не предусмотрено законом или договором или не следует из существа обязательства или сложившихся взаимоотношений сторон.

Таким образом, задаток стал полноценным механизмом обеспечения обязательств, возникающих из предварительного договора.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (п. 3 ст. 429 ГК РФ, в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ).

С одной стороны, в отличие от предыдущей редакции, ГК РФ не обязывает стороны указывать все существенные условия основного договора, с другой – ст.

429 ГК РФ устанавливает следующее требование: «Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора». Что, в свою очередь, отсылает нас к абз. 2 п. 1 ст.

432 ГК РФ: «существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение».

Таким образом, в настоящее время при заключении предварительного договора любое условие, например о предметах обстановки, состоянии жилого помещения, может по заявлению одной из сторон стать существенным условием.

Также в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В случае если стороны не указали данный срок, предварительный договор также не может считаться незаключенным, указанный пробел восполняется абз. 2 п. 4 ст.

429 ГК РФ, согласно которому, если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Определенный интерес представляют изменения ГК РФ, регулирующие последствия уклонения одной из сторон от заключения основного договора.

Пункт 5 ст. 429 ГК РФ в данном случае отсылает к п. 4 ст.

445 ГК РФ, согласно которому, если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

В предыдущей редакции ГК РФ данная норма была практически не работающей, поскольку по ее смыслу суд лишь выносил решение, обязывающее заключить основной договор, которое предстояло еще исполнить с помощью малоэффективных механизмов, содержащихся в законодательстве об исполнительном производстве и КоАП РФ.

Представляется, что внесенные изменения существенно повысили защищенность потерпевшей стороны, а также и роль предварительного договора в целом, сделав его более эффективным инструментом регулирования отношений в сфере оборота жилой недвижимости.

Однако, как показывает практика, при нарушении предварительного договора стороны не обращаются в суд с требованием о понуждении к заключению основного договора, а реализуют свои права на удержание задатка или его взыскание в двойном размере.

Также в регулировании предварительного договора появилось правило о том, что в случае возникновении разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6 ст. 429 ГК РФ).

Соответственно, при прекращении обязательств, возникших из предварительного договора, сумма задатка, полученная одной из сторон, подлежит возврату другой стороне в одинарном размере. Суды, взыскивая указанные денежные суммы, применяют к спорным правоотношениям нормы о неосновательном обогащении[6].

Если исполнение предварительного договора обеспечено задатком и одна из сторон уклоняется от заключения основного договора, то, на наш взгляд, другая сторона, действующая добросовестно (помимо возможности применения норм о задатке), вправе в течение шести месяцев обратиться в суд с требованием о понуждении к заключению основного договора, независимо от того, воспользовалась ли она правами в отношении задатка или нет.

[1] Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 г. N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договоров» // СПС «КонсультантПлюс». [2] См.: ч. 1 ст. 42 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». [3] См.: ч. 2 ст. 54 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». [5] Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2008 N 09АП-13204/2008-ГК // СПС «КонсультантПлюс». [6] Апелляционное определение Московского городского суда от 24 декабря 2018 г. по делу N 33-53482, Апелляционное определение Московского городского суда от 22 ноября 2018 г. по делу N 33-51039/2018 // СПС «КонсультантПлюс».

Бухгалтерские и аудиторские термины — Audit-it.ru

Предварительный договор ст гк рф

В зависимости от юридической направленности договоров выделяют основные и предварительные договоры. 

Предварительный договор – это соглашение, согласно которому стороны по договору обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг  на условиях, предусмотренных предварительным договором. Можно сказать, что предварительный договор – это договор, стороны которой выражают намерение заключить в будущем контракт на выполнение услуг, работ, передачу какого-либо имущества в собственность.

Отметим, что к предварительному договору гражданским законодательством предъявляется ряд необходимых требований.

Предварительный договор и гражданское законодательство

В силу ст. 429 ГК РФ, предварительным признается договор, по которому стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

При этом закон предъявляет два принципиальных требования к предварительному договору для того, чтобы он порождал права и обязанности: к форме и содержанию.

Преимущества предварительного договора

Заключение предварительного договора помогает при осуществлении сложных сделок.

Предварительный договор позволяет установить права и обязательства сторон в случае, когда заключение основного договора невозможно по ряду объективных причин.

Предварительное соглашение помогает в следующих ситуациях, а именно когда:

  • документы для заключения сделки не готовы или готовы частично и на их подготовку требуется дополнительное время. 
  • перед подписанием основного договора необходимо выполнить некоторые дополнительные действия (например, получить разрешение государственных органов). 
  • осуществляется процесс наследования. При этом одна из сторон сделки дожидается вступления своих законных прав в силу. 
  • операции по передаче имущества, выполнении работ, оказании услуг по основному договору не могут быть реализованы в полной мере в данный момент. Например, одной из сторон необходимо собрать необходимую сумму денежных средств. 
  • один участник отношений не имеет достаточного количества времени для заключения окончательной сделки в данный момент (например, участник сделки находится в командировке).

Форма  предварительного договора

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Если форма основного договора не установлена, то предварительный договор заключается в письменной форме.

Условия предварительного договора

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора.

Предварительный договор и срок заключения основного договора

Как правило, в предварительном договоре указывается срок, в течение которого стороны принимают на себя обязательство заключить основной договор.

Если же такой срок не прописан в предварительном договоре, то основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. По общему правилу, которое можно вывести из п. 5, 6 ст. 429 ГК РФ, любая из сторон предварительного договора может до окончания срока его действия направить другой стороне предложение заключить основной договор.

Если никаких специальных условий в самом предварительном договоре нет, вторая сторона обязана принять такое предложение и заключить основной договор на согласованных в предварительном договоре условиях. 

Отличие предварительного договора от основного договора

Главным отличием предварительного договора от основного договора является то, что предварительный договор не порождает прав и обязанностей, связанных с приобретением имущества, выполнением работ, оказанием услуг.

Однако предварительный договор порождает обязанность сторон заключить договор в будущем и право каждой из сторон требовать от другой стороны заключения окончательного договора.

Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса РФ в случае, если одна из сторон уклоняется от заключения основного договора, другая сторона имеет право обратиться в суд с требованием заключить основной договор.

При этом уклонением можно считать как отказ или молчание в ответ на предложение заключить основной договор, так и встречные инициативы пересмотреть какое-либо из существенных условий или дополнить основной договор условиями, не предусмотренными в предварительном договоре, и т.д.

В этом случае основной договор считается заключенным на условиях, отраженных в постановлении суда. Датой заключения основного договора будет считаться дата вступления в законную силу постановления суда. При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения основного договора, должна возместить другой стороне причиненные убытки.

Таким образом, уклонение любой стороны предварительного договора от заключения основного договора позволяет инициатору в судебном порядке понудить контрагента к заключению договора и/или взыскать причиненные уклонением убытки.

Когда предварительный договор прекращает действие

Предварительный договор прекращает действие:

  • в случае заключения сторонами основного договора;
  • если срок действия предварительного договора истек, а ни одна из сторон так и не выразила желания заключить основной договор.

Предварительный договор: подробности для бухгалтера

  • НДС в 2018 году: разъяснения Минфина России … до заключения договора аренды по предварительному договору в качестве обеспечения обязательств арендатора … договор, полученный при заключении данного предварительного договора, по нашему мнению, не связан … неустойки за нарушение условий, предусмотренных предварительным договором (в частности, при отказе арендатора …
  • Как оформить и отразить в учете продажу собственных подарочных сертификатов на услуги … будущей скидки, кто-то — как предварительный договор на определенную сумму и т … зачисление в качестве оплаты по предварительному договору. Поскольку предмет договора при реализации … своей сути и природе это предварительный договор. Если таким образом отражена реализация …
  • Учет расходов в виде отступного, выплаченного в качестве компенсации за невыполнение обязательств в рамках договора аренды … самом договоре аренды, а о предварительном договоре
    об аренде нежилых помещений.
    Напомним … договор) на условиях, пре­дусмотренных предварительным договором (п. 1 ст. 429 ГК … с подписанием соглашения о расторжении предварительных договоров об аренде нежилых помещений, не … , выплаченных по соглашению о расторжении предварительного договора о долевом участии в строительстве …
  • Налог на прибыль в 2017 году. Разъяснения Минфина России … -03-06/1/75501
    Заключение предварительного договора означает намерение сторон в будущем …
  • Договор купли-продажи готового бизнеса: частые проблемы … купли-продажи бизнесов был заключен предварительный договор купли-продажи готового бизнеса с … сделки. В срок, оговоренный в предварительном договоре, была заключена основная сделка по … иска — не были выполнены условия предварительного договора, он не был допущен к …
  • Обзор писем Министерства финансов РФ за декабрь 2018 года … до заключения договора аренды по предварительному договору в качестве обеспечения обязательств арендатора … договор, полученный при заключении данного предварительного договора, по нашему мнению, не связан … неустойки за нарушение условий, предусмотренных предварительным договором (в частности, при отказе арендатора …
  • Обзор писем Министерства Финансов РФ за ноябрь 2017 года … -03-06/1/75501
    Заключение предварительного договора означает намерение сторон в будущем …
  • ТОП-10 разъяснений Минфина России по НДС в 2018 … до заключения договора аренды по предварительному договору в качестве обеспечения обязательств арендатора … договор, полученный при заключении данного предварительного договора, по нашему мнению, не связан … неустойки за нарушение условий, предусмотренных предварительным договором (в частности, при отказе арендатора …
  • Об изменениях в правовом регулировании уступки права требования, займа и факторинга … обязательства займодавцем стороны ранее заключали предварительный договор займа, но с введением поправок …
  • Различие в учете нефинансовых активов в МСФО и ГААП США … существенных проблем, поэтому уже заключила предварительные договоры с крупными фармацевтическими производителями.
    В …
  • Практика Верховного Суда РФ по налоговым спорам за декабрь 2016 года … ООО «Мастер» соглашения о расторжении предварительного договора нежилое здание не являлось собственностью … компания «Яршинторг» в период действия предварительного договора. Оплата по штрафным санкциям производилась … ». При таких обстоятельствах, учитывая, что предварительный договор расторгнут по обоюдному согласию сторон …
  • Отмывание денег: функция банка по 115-ФЗ или органов … объем наличности в банке, предоставив предварительный договор купли-продажи.
    2) Сделка не …
  • Практика Верховного Суда РФ по налоговым спорам за май 2018 … проведению налоговой проверки, и заключение предварительных договоров купли-продажи земельных участков. Данные …
  • Об амортизации неотделимых улучшений в период между заключением предварительного и основного договоров аренды … , использование которых осуществляется на основании предварительных договоров аренды, в период до заключения … Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем … договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
    Заключение предварительного договора означает намерение сторон в будущем …
  • Об НДС в отношении денежных средств, получаемых в виде обеспечительных платежей по договорам аренды … до заключения договора аренды по предварительному договору в качестве обеспечения обязательств арендатора … договор, полученный при заключении данного предварительного договора, по нашему мнению, не связан … неустойки за нарушение условий, предусмотренных предварительным договором (в частности, при отказе арендатора …

Источник: https://www.audit-it.ru/terms/agreements/predvaritelnyy_dogovor.html

Условия предварительного договора

Предварительный договор ст гк рф


В соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор является гражданско-правовым договором и его заключение подчиняется общему порядку, включая требование о том, что согласно статье 432 ГК РФ договор признается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

По общему правилу к существенным условиям гражданско-правового договора относятся:

1) условия о предмете договора;

2) условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для данного вида договоров;

3) условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с пунктом 3 статьи 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора [1].

Согласно прежней редакцией пункта 3 статьи 429 ГК РФ (действовавшей до 1 июня 2015 года), предварительный договор должен был содержать условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора.

Таким образом, из правил о порядке заключения предварительного договора выпало требование о согласовании условий, которые являются обязательными для основного договора в силу прямого указания закона. Теперь сторонам достаточно согласовать предмет основного договора, поскольку законодатель допускает согласование прочих условий будущей сделки непосредственно при её заключении.

Относительно данных изменений в литературе отмечаются и положительные и отрицательные стороны.

В. В.

Витрянский отмечает, что при разработке Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации была дана отрицательная оценка ранее действовавшей норме, закрепляющей положение о необходимости отражения всех существенных условий основного договора в предварительном договоре, и в связи с этим, в целях более эффективного использования конструкции предварительного договора, был ограничен круг условий, подлежащих обязательному согласованию в предварительном договоре [2, c.198].

Г. М. Дендак считает, что данные изменения позволяют избежать риска признания предварительного договора незаключенным из-за отсутствия какого-либо существенного условия основного договора, однако сокращение числа данных условий ставит под сомнение возможность использования такого способа защиты прав участников, как понуждение к заключению основного договора [3, c. 39].

А. В. Петухова отмечает, что отсутствие у сторон данных обо всех существенных условиях основного договора и обуславливает заключение предварительного договора, поэтому законодатель отказался от необходимости включать данные положения в предварительный договор [4, c. 153].

Однако очевидно, что без согласования всех существенных условий основного договора, заключить его и реализовать обязательства, предусмотренные предварительным договором, будет проблематично.

Если все же стороны не пришли к соглашению по таким существенным условиям основного договора, то они будут определены по решению суда.

Данное нововведение было закреплено в пункте 5 статьи 429 ГК РФ, в соответствии с которым в случае возникновения у сторон разногласий, относительно условий основного договора, такие условия определяются в соответствии с решением суда.

В этом случае основной договор считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда. Таким образом, данная норма закрепляет право суда вмешиваться в определение условий основного договора, которые указаны в законе в качестве существенных.

Ряд авторов относится к данному нововведению негативно и считает, что положения о судебном определении условий предварительного договора и, соответственно, условий основного договора навязывают суду дополнительные обязанности, что может привести к еще большему усложнению правоприменительной практики в отношении предварительных договоров и к еще большей загруженности судов [5, c. 141].

По нашему мнению, поскольку условие основного договора является существенным в силу прямого указания закона, то нет смысла перекладывать бремя его определения на суд.

Необходимо отметить, что если стороны заключают основной договор не на основе предварительного договора, то при отсутствии какого-либо существенного, в силу прямого указания закона, условия, такой основной договор будет считаться незаключенным и в этом случае, суд не сможет восполнить отсутствующее в договоре условие. Однако если стороны заключают основной договор на основе предварительного договора, это дает им легальную возможность переложить бремя определения существенных условий будущего договора на суд.

Очевидно, что ранее существующее требование о необходимости включать в предварительный договор все существенные условия основного договора предопределяло и специальный способ защиты прав его сторон, а именно возможность понуждения к заключению основного договора.

В настоящее время, отсутствие соглашения сторон по всем существенным условиям основного договора при отказе одной из сторон заключить основной договор приведет либо к взысканию убытков, либо к понуждению заключить договор с возложением на суд функции по восполнению несогласованных условий договора.

В связи с этим, справедливой видится позиция Д. В.

Майдаровского, который считает, что необходимо разграничить конструкцию предварительного договора на конструкцию, предполагающую согласование всех существенных условий основного договора с возможностью понуждения уклоняющейся стороны к заключению договора и конструкцию, требующую согласование лишь условий о заключении основного договора и о предмете основного договора, которая только порождает право на взыскание убытков с уклоняющейся стороны [6, c. 61].

Таким образом, исходя из статьи 429 ГК РФ, к существенным условиям предварительного договора относится его предмет, а также условия о предмете основного договора (что именно будет исполнено, передано и т.

д.) и условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (например, сроки исполнения, объемы, гарантии).

По мнению В. В. Витрянского, существенным условием предварительного договора является срок совершения основной сделки [7, c.344].

В пункте 4 статьи 429 ГК РФ установлено, что если в предварительном договоре стороны не указали срок, в который обязуются заключить основной договор, то такой срок считается равным одному году с момента заключения предварительного договора.

По нашему мнению, условие о сроке не является существенным условием, поскольку он урегулирован диспозитивной нормой и отсутствие соглашения сторон о сроке предварительного договора не влечет признания его незаключенным.

В любом случае, срок для заключения основного договора либо устанавливается сторонами, либо он считается равным одному году с момента заключения предварительного договора. Правовым последствием истечения срока, предусмотренного для заключения основного договора, является прекращение обязательств, возникших из предварительного договора (пункт 6 статьи 429 ГК РФ).

Стороны предварительного договора могут предусмотреть в нем отлагательное условие, наступление которого дает стороне или сторонам право требовать заключения основного договора.

Например, стороны в предварительном договоре аренды недвижимого имущества могут установить, что право требовать заключения основного договора возникает при условии регистрации одной из сторон права собственности на соответствующий объект недвижимости.

Однако, как верно отметил В. С. Комарицкий, что согласно статье 190 ГК РФ срок может определяться указанием на событие, которое неизбежно должно наступить и не зависит от воли и действий сторон [8, c. 15].

В указанном же примере событие, с которым стороны связали течение срока, не является неизбежным, в связи с чем, срок должен быть признан не согласованным, и по общему правилу ГК РФ основной договор в таком случае подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного.

Возможным выходом из подобной ситуации является указание в тексте предварительного договора о том, что основной договор будет заключен после наступления определенного события (в данном примере, после регистрации права собственности на недвижимо имущество), но не позднее определенного срока.

Кроме того, стороны в предварительном договоре могут установить срок для заключения основного договора более короткий или более продолжительный, чем предусмотрено в статье 429 ГК РФ. В таком случае должен применяться именно этот срок.

Если предварительный договор не содержит каких-либо несущественных для основного договора условий и стороны не смогли согласовать их при заключении основного договора, то суд не сможет определить такие условия по своему усмотрению при рассмотрении иска о понуждении к заключению основного договора. Отсутствие тех или иных несущественных условий в основном договоре не является основанием для признания его незаключенным.

Литература:

  1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ // Собрание законодательства РФ. — 1994. — № 32. — Ст.3301.
  2. Витрянский В. В. Реформа российского гражданского законодательства: промежуточные итоги. — М.: Статут. — 2016. — 431 с.
  3. Дендак Г. М. Предварительный договор в юридической доктрине и правоприменительной практике: особенности правового регулирования и актуальные направления развития института // Провинциальные научные записки. — 2015. — № 2. — С.38–43.
  4. Петухова А. В. Соотношение предварительного договора и договора о намерении // Вестник Нижегородского университета им. Н. И. Лобачевского. — 2016. — № 3. — С. 153–156.
  5. Подузова Е. Б. Предварительный договор как основание возникновения организационного правоотношения // Вестник Университета имени О. Е. Кутафина (МГЮА). — 2015. — № 10. — С.133–141.
  6. Майдаровский Д. В. Предварительный договор и заключение основного договора в сфере оборота недвижимости: Дис…. канд. юрид. наук: 12.00.03 / Майдаровский Д. В. М., — 2013. — 149 с.

Источник: https://moluch.ru/archive/191/48203/

Адвокат Аванесов
Добавить комментарий